报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][6] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司坚持区域深耕，充分享受杭州市场红利，销售排名跻身行业前十，基本面稳定，产品力突出，财务稳健，融资渠道通畅，在行业清整中保持较强优势，未来业绩保障程度较高，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 公司代码为 002244.SZ，市场价格为人民币 9.99，板块评级为强于大市，发行股数 3111.44 百万，流通股 2682.35 百万，总市值 31083.32 百万人民币，3 个月日均交易额 411.09 百万人民币，主要股东杭州滨江投资控股有限公司持股比例 45.41% [2][4] 业绩表现 - 2024 年实现营业收入 691.5 亿元，同比下降 1.8%；归母净利润 25.5 亿元，同比增长 0.7%；拟每 10 股派发现金红利 0.82 元，现金红利占归母净利润的比例为 10%，股息率为 0.8% [5] - 预计 2025 - 2027 年营业收入分别为 686 / 689 / 710 亿元，同比增速分别为 -1% / 0% / 3%；归母净利润分别为 26 / 26 / 27 亿元，同比增速分别为 1% / 2% / 4%；对应 EPS 分别为 0.83 / 0.85 / 0.88 元，当前股价对应的 PE 分别为 12.1X / 11.8X / 11.4X [6] 业绩增长原因 - 费用管控能力较强，2024 年管理费用、财务费用同比分别下降 29.8%、11.4%，三费率为 2.7%，同比下降 0.4 个百分点 [9] - 资产与信用减值损失减少，2024 年计提资产减值损失 8.7 亿元，较 2023 年减少 29.1 亿元；计提信用减值损失 2.6 亿元，较 2023 年减少 2.7 亿元 [9] 盈利能力 - 2024 年毛利率为 12.5%，同比下降 4.2 个百分点，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复 [9] - 2024 年净利率、归母净利润率分别为 5.5%、3.7%，同比分别提升 1.4、0.1 个百分点，主要因三费率下降、计提的减值损失减少 [9] - 受权益乘数下滑影响，2024 年 ROE 同比下降 7.5 个百分点至 9.2% [9] 财务状况 - 截至 2024 年末，有息负债 374 亿元，同比下降 9.8%，其中银行贷款占比约为 83.2%，直接融资占比约为 16.8%；权益有息负债 305 亿元，较 2024 年末下降了 55 亿元 [9] - 2024 年末剔除预收款后的资产负债率为 61.4%，同比提升 1.2 个百分点；净负债率为 0.6%，同比下降 14.5 个百分点 [9] - 短期债务为 103.7 亿元，占比仅为 27.7%，同比下降 4.8 个百分点，现金短债比为 3.58X，同比提升 1.16X [9] - 2024 年末平均融资成本仅为 3.4%，较 2023 年末下降 0.8 个百分点 [9] - 截至 2024 年末，共获银行授信总额度 1216 亿元，仍有 72%的剩余可用额度；已注册完成尚未发行的短期融资券额度 13 亿元、中票额度 11 亿元 [9] - 2024 年发行了 36 亿元的短期融资券和 24 亿元的中期票据，2025 年 1 - 4 月发行了 6 亿元的短期融资券和 11 亿元的中期票据 [9] - 2025 年计划继续降低有息负债水平，目标 300 亿元以内；继续降融资成本，确保 3.3%，争取 3.2%以内；继续把直接融资比例控制在 20%以内 [9] 现金流情况 - 截至 2024 年末，货币资金 371.4 亿元，同比增长 13.6% [9] - 2024 年经营性活动现金流净流入 76.7 亿元，同比下降 76.5%，主要因销售下行，销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅下降 38.2% [9] - 2024 年筹资性现金流净流出 13 亿元，但较 2023 年净流出 120 亿元相比，已经明显改善 [9] 销售情况 - 2024 年实现销售金额 1116 亿元，同比减少 27.3%，位列克而瑞行业销售排名第 9 名，较 2023 年提升 2 名，首次进入行业前十，市占率为 1.2% [9] - 在杭州市场连续 7 年获销售第一，2024 年在杭州实现销售金额 899 亿元，市占率高达 36%，同比提升 3 个百分点 [9] - 2025 年 1 - 3 月实现销售金额 231 亿元，同比下降 12.3%，销售排名稳定在行业第 10 位 [9] - 2025 年销售目标为销售额 1000 亿元左右，行业排名 15 名以内，全国份额 1%以上 [9] 拿地情况 - 2024 年新增土地储备项目 23 个，仅一宗地块位于南京，其余地块全部位于杭州；新增土储建面 187 万平，同比下降 43.8%，拿地金额 449 亿元，同比下降 22.2%；权益拿地金额 219 亿元，拿地权益比例为 48.9%，同比提升 4.5 个百分点，拿地强度为 40.2%，同比提升 2.6 个百分点；楼面均价 2.40 万元/平，同比增长 38.5% [9] - 2024 年获取的 23 宗地块，新增货值 726 亿元，其中在杭州获取土地 22 宗，市占率 37% [9] - 截至 2024 年末土地储备 998 万平，同比下降 24.4%，其中杭州占 80%，浙江省内非杭州的城市占比 8%，浙江省外占比 2% [9] - 2025 年 1 - 3 月拿地金额 196 亿元，同比增长 56.9%，拿地金额排名第 6，拿地强度 84.8% [9] - 2025 年以来在杭州已经斩获 6 宗高热度的优质地块，平均溢价率高达 44% [9] - 2025 年计划投资金额控制在权益销售回款的 50%左右，区域布局上，计划杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏 [9] 其他业务 - 代建业务：2024 年在宁波、湖州、杭州、金华等地共获取代建项目 6 个，总建面约 74.2 万方 [9] - 酒店业务：旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进 [9] - 租赁业务：截至 2024 年末，持有可用于出租的写字楼、商业、社区底商及公寓面积约 44.71 万平，2024 年实现租金收入 4.19 亿元，同比增长 17.0% [9] - 养老业务：旗下首个康养项目—滨江和家御虹府长者之家有序运营中，2024 年末的入住率已达 85% [9]