报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 主航道稳健增长，抗周期波动能力凸显，关联方未来仍有充沛高质量物管项目交付，业绩增长确定性和保障性较强 [2] - 优化在管项目，大规模退出亏损项目，业务结构优化，经营效率提升，基础物管毛利率改善 [3] - 现金充裕，分红比例提升 [3] - 背靠中国海外发展及中国建筑集团，物管项目资源丰富，第三方外拓市场积极扩大规模，物管业务增长稳健，毛利率有所回升，但考虑开发商增值业务需求减少，下调2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，央企物管业绩增长稳健，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 关联方Q1销售金额464亿元，新增土储面积128万平 [1] - 2024年中海物业营收140亿元，同比+7.5%；毛利23.3亿元，同比+12.4%；归母净利润15.1亿元，同比+12.5%；全年分红每股0.18港币，分红金额5.9亿港币，同比提升29% [1] - 4月25日中国海外发展发布一季度经营情况，一季度全口径销售金额464亿元，销售面积219万平，新增土储面积128万平，总地价275.5亿元，收入367.3亿元，经营溢利56.7亿元 [1] 点评 - 主航道业务方面，2024年物业管理/社区增值分别实现收入106.7/13.8亿元，同比+13.3%/+7.2%，合计占总收入比重86%，同比提升4pct；非业主增值业务收入18.3亿元，同比减少14.7%，占总收入比重13.0%，毛利率13.1%，同比持平，毛利占总毛利比重10.3%；2024年关联方中海地产全口径销售金额3106亿元，同比增长0.3%，排名行业第二，2025年1 - 3月全口径销售金额464亿元，同比 - 22.9%，排名行业第三 [2] - 经营效率方面，2024年末在管面积4.3亿平，新签订单7410万平（63.3%来自第三方，新增项目住宅和非住宅业态面积占比约1:1），退出项目4450万平；2024年整体毛利率16.6%，同比提升0.7pct，物业管理/社区增值/非业主增值毛利率分别为16.0%/25.5%/13.1%，同比变化+1.0pct/ - 0.6pct/0.0pct [3] - 财务状况方面，截至2024年末现金及银行结余58亿元，较上年年底增加13.1%；2024年度分红比例为36.3%，同比提升4.5pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测至16.8/18.6亿元，原预测为17.3/19.0亿元，新增2027年预测为20.4亿元，对应的预测PE为10/9/8倍 [4] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|13,051|14,024|15,538|17,126|18,827| |营业收入增长率|15.1%|7.5%|10.8%|10.2%|9.9%| |归母净利润（百万元）|1,343|1,511|1,681|1,865|2,039| |归母净利润增长率|18.0%|12.5%|11.2%|11.0%|9.4%| |EPS（元）|0.41|0.46|0.51|0.57|0.62| |ROE（归属母公司)（摊薄）|32.6%|29.6%|27.2%|25.3%|23.5%| |P/E|12.0|10.6|9.5|8.6|7.9| |P/B|3.9|3.1|2.6|2.2|1.8| [5] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示了2023 - 2027E各年度相关财务指标情况 [9]