报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 保利发展作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到房地产市场下行影响销售和结转规模，维持2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营收3116.7亿元，同比下降10.1%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6% [8] - 2024年房地产销售业务毛利率同比下降2.5pct至13.9%；投资收益同比下降19.1%至17.9亿元；计提信用减值损失/资产减值损失分别为 - 6.7亿元/-50.6亿元 [8] - 2024年有息负债规模同比压降54亿元至3488亿元，资产负债率同比下降2.2pct至74.3%，连续四年下降 [8] - 2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿元，占比达21.6%；新增有息负债综合成本下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1% [8] 销售情况 - 2024年实现销售面积1796.6万平方米，同比下降24.7%；销售额3230.3亿元，同比下降23.5%，销售额连续两年稳居行业第一 [8] - 2024年核心38城销售占比同比提升2pct至90%；核心38城销售市占率达7.1%，其中14个核心城市市占率超10%，16个城市连续3年位列TOP3梯队 [8] 土储情况 - 2024年新增全口径土地面积329万平方米，获取土地总地价683亿元，投资强度21.1%，权益地价602亿元，位居行业第二名 [8] - 2022 - 2024年，累计新增项目总地价约4000亿元，总货值约7350亿元，位居行业第一 [8] - 2024年核心38城投资额占比达99%，北上广一线城市的核心区域核心板块占比达74% [8] 盈利预测 - 维持2025 - 2026年归母净利润预测为55.2/65.5亿元，新增2027年归母净利润为74.8亿元，对应的EPS为0.46/0.55/0.62元，对应的PE为18.0X/15.2X/13.3X [8]