报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 保利发展2024年营收利润同比承压，但去库存措施效果显现，债务结构优化，土储结构调整，作为央企龙头，土地储备丰富、现金流充足，预计2025 - 2027年营收增长 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 营收利润情况 - 2024年底公司实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%，主要因房地产项目结转规模下降；归母净利50.01亿元，同比减少58.56%，主要因计提减值准备约55亿元；2024年结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点 [1] 销售情况 - 2024年签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；销售签约3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超20%；持续深耕核心38城，销售占比达90%，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [2] 债务与现金流情况 - 2024年底有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降；新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低；在手现金1342亿元，合并口径已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未来可动用资金充裕 [3] 土储情况 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，99%投资金额位于38个核心城市，74%位于北上广一线城市核心区域核心板块，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；2022 - 2024年合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一；2024年底在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [4] 盈利预测 - 预测2025 - 2027年营收分别达3193.06亿元/3279.34亿元/3379.58亿元，同比增长2.5%/2.7%/3.1%；2025 - 2027年PE倍数为18/16/13 [4] 财务指标预测 - 包含营业总收入、营业成本、营业税金及附加等利润表指标，以及成长能力、盈利能力、偿债能力、经营效率等相关指标在2024A - 2027E的预测数据；还包括资产负债表、现金流量表相关指标及每股指标、估值分析等预测数据 [6][7]