报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 经营业绩略超预期，2024 年公司实现营业收入 111.03 亿元、归母净利润 10.97 亿元，高于预测，因园区销售业务营收和结转面积大幅增长 [1] - 单位租金稳步上涨，2024 年出租房地产建筑面积下降，但租赁业务单位面积收入同比增长 15.5%，2020 - 2024 年年化 CAGR 约 10.8% [2] - 分红派息保持稳定，2024 年拟每 10 股派发现金红利 2 元，合计派息约 5.04 亿元，派息比例约 46.0%，2020 - 2024 年平均派息比例约 46.3% [2] 相关目录总结 财务数据 - 2024 年营业总收入 111.03 亿元（调整后同比增长 57.2%），归母净利润 10.97 亿元（调整后同比增长 3.1%）；2025 年一季度营业总收入 15.81 亿元（调整后同比下降 17.1%），归母净利润 1.72 亿元（调整后同比下降 16.5%） [1] - 下调 2025/2026 年归母净利润预测为 11.3/11.8 亿元（原预测为 11.9/12.1 亿元），新增 2027 年归母净利润预测为 12.4 亿元，对应 2025 - 2027 年 EPS 分别为 0.45/0.47/0.49 元，当前股价对应 2025 - 2027 年 PE 为 20.4、19.6、18.6 倍 [3] 盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7,052|11,103|10,577|11,003|11,892| |营业收入增长率|17.55%|57.44%|-4.74%|4.03%|8.09%| |归母净利润（百万元）|1,061|1,097|1,130|1,178|1,240| |归母净利润增长率|5.13%|3.39%|3.05%|4.23%|5.27%| |EPS（元）|0.42|0.43|0.45|0.47|0.49| |ROE（归属母公司)（摊薄）|5.71%|5.73%|5.72%|5.91%|6.17%| |P/E|22|21|20|20|19| |P/B|1.2|1.2|1.2|1.2|1.1|[4] 利润表 |利润表（百万元）|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|7,052|11,103|10,577|11,003|11,892| |营业成本|3,486|6,097|5,740|5,958|6,476| |折旧和摊销|792|933|850|870|889| |税金及附加|618|992|945|983|1,063| |销售费用|148|156|148|154|167| |管理费用|481|545|519|540|584| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|557|633|640|647|698| |投资收益|173|102|81|122|134| |营业利润|2,244|2,846|2,927|3,056|3,215| |利润总额|2,246|2,862|2,943|3,067|3,229| |所得税|644|806|824|859|904| |净利润|1,602|2,056|2,119|2,208|2,325| |少数股东损益|542|959|989|1,031|1,085| |归属母公司净利润|1,061|1,097|1,130|1,178|1,240| |EPS(元)|0.42|0.43|0.45|0.47|0.49|[10] 现金流量表 |现金流量表（百万元）|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |经营活动现金流|-5,557|-4,557|5,110|1,405|592| |净利润|1,061|1,097|1,130|1,178|1,240| |折旧摊销|792|933|850|870|889| |净营运资金增加|7,684|7,675|-2,834|1,502|2,804| |其他|-15,093|-14,262|5,963|-2,145|-4,341| |投资活动产生现金流|72|307|145|200|174| |净资本支出|-33|-213|-200|-200|-200| |长期投资变化|2,623|2,840|0|0|0| |其他资产变化|-2,517|-2,320|345|400|374| |融资活动现金流|7,009|3,591|3,926|3,589|3,495| |股本变化|0|0|0|0|0| |债务净变化|7,019|3,758|5,071|5,250|5,250| |无息负债变化|3,127|-3,252|17|285|1,361| |净现金流|1,525|-659|9,182|5,194|4,261|[10] 资产负债表 |资产负债表（百万元）|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |总资产|81,023|83,389|90,092|96,821|104,700| |货币资金|7,152|6,625|15,807|21,001|25,262| |交易性金融资产|0|0|0|0|0| |应收账款|253|793|755|785|849| |应收票据|1|0|0|0|0| |其他应收款（合计）|126|762|725|755|816| |存货|41,074|41,337|38,921|40,400|43,913| |其他流动资产|947|1,461|1,461|1,461|1,461| |流动资产合计|49,609|50,991|57,681|64,415|72,314| |其他权益工具|0|0|0|0|0| |长期股权投资|2,623|2,840|2,840|2,840|2,840| |固定资产|533|579|621|687|767| |在建工程|33|0|105|184|243| |无形资产|5|5|5|5|5| |商誉|12|0|0|0|0| |其他非流动资产|1|1|1|1|1| |非流动资产合计|31,414|32,398|32,410|32,406|32,387| |总负债|49,043|49,548|54,636|60,171|66,782| |短期借款|801|179|0|0|0| |应付账款|9,529|11,152|10,500|10,899|11,847| |应付票据|0|0|0|0|0| |预收账款|407|390|371|386|418| |其他流动负债|3,622|1,353|1,353|1,353|1,353| |流动负债合计|28,435|24,509|24,607|25,149|26,767| |长期借款|14,126|18,529|23,529|28,529|33,529| |应付债券|5,668|5,614|5,614|5,614|5,614| |其他非流动负债|479|577|577|577|577| |非流动负债合计|20,607|25,039|30,029|35,022|40,016| |股东权益|31,981|33,841|35,456|36,650|37,918| |股本|2,522|2,522|2,522|2,522|2,522| |公积金|11,041|11,090|11,090|11,090|11,090| |未分配利润|5,002|5,523|6,149|6,313|6,496| |归属母公司权益|18,566|19,136|19,762|19,926|20,109| |少数股东权益|13,415|14,705|15,694|16,725|17,810|[11] 盈利能力 |盈利能力（%）|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |毛利率|50.6%|45.1%|45.7%|45.8%|45.5%| |EBITDA 率|46.7%|39.0%|40.5%|40.0%|39.3%| |EBIT 率|36.2%|31.1%|32.5%|32.1%|31.8%| |税前净利润率|31.9%|25.8%|27.8%|27.9%|27.2%| |归母净利润率|15.0%|9.9%|10.7%|10.7%|10.4%| |ROA|2.0%|2.5%|2.4%|2.3%|2.2%| |ROE（摊薄）|5.7%|5.7%|5.7%|5.9%|6.2%| |经营性 ROIC|8.1%|8.1%|8.8%|8.5%|8.3%|[12] 偿债能力 |偿债能力|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债率|61%|59%|61%|62%|64%| |流动比率|1.74|2.08|2.34|2.56|2.70| |速动比率|0.30|0.39|0.76|0.95|1.06| |归母权益/有息债务|0.81|0.72|0.62|0.54|0.48| |有形资产/有息债务|3.48|3.07|2.78|2.57|2.43|[12] 费用率 |费用率|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |销售费用率|2.09%|1.40%|1.40%|1.40%|1.40%| |管理费用率|6.81%|4.91%|4.91%|4.91%|4.91%| |财务费用率|7.90%|5.70%|6.05%|5.88%|5.87%| |研发费用率|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%|0.00%| |所得税率|29%|28%|28%|28%|28%|[13] 每股指标 |每股指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |每股红利|0.20|0.20|0.40|0.42|0.44| |每股经营现金流|-2.20|-1.81|2.03|0.56|0.23| |每股净资产|7.36|7.59|7.83|7.90|7.97| |每股销售收入|2.80|4.40|4.19|4.36|4.71|[13] 估值指标 |估值指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |PE|22|21|20|20|19| |PB|1.2|1.2|1.2|1.2|1.1| |EV/EBITDA|12.6|11.5|11.2|11.5|11.7| |股息率|2.2%|2.2%|4.4%|4.6%|4.8%|[13]