报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 保利发展2024年业绩因毛利率下滑和计提减值承压 2025年一季度营收增长但归母净利润减少 销售额维持行业第一 核心城市市占率提升 一线城市投资占比大幅提升 土储结构优化 债务规模压降 融资成本创新低 随着拿地毛利率修复 结算利润率有望改善 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司营业收入3116.7亿元 同比减少10.1% 归母净利润50亿元 同比下降58.6% 扣非后归母净利润42.6亿元 同比下降63.9% 主要因低毛利项目结转、投资净收益减少和计提资产减值损失 [1] - 2025年一季度实现营业收入542.7亿元 同比增长9.1% 毛利率16.1% 同比下降2.5pct 归母净利润19.5亿元 同比减少12.3% [1] 销售情况 - 2024年销售面积1796.6万方 同比减少24.7% 销售额3230.3亿元 同比减少23.5% 销售额排名连续两年维持第一 2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献占比六成 [2] - 2025Q1实现销售额630.3亿元 同比微增0.1% [2] - 2024年在核心38城销售市占率达7.1% 同比提升0.3pct 其中14城市占率超10% 16城连续三年排名前三 [2] - 2024年回笼金额3277亿元 回笼率101% 当年销售当年回笼率79.6% 较上年提升1.3pct [2] 投资与土储情况 - 2024年共拓展项目37个 总地价683亿元 权益地价602亿元 位居行业第二 全口径拿地强度21.1% 同比减少17.5pct 权益比88.1% 同比提升4.9pct 创近十年新高 [3] - 2025Q1拿地强度显著提升 共拓展11个项目 总地价180亿元 同比增加260% 拿地强度28.6% 同比提升20.6pct [3] - 2024年投资金额99%位于核心38城 其中74%位于北上广一线城市 较上年增加40pct 18%位于二线城市 2025Q1投资额60%位于北京和上海 [3] - 2024年当年拓展当年开盘项目23个 销售额172亿元 动态销净率超9% [3] - 近年来已盘活约270万方未开工土地 盘活资金超百亿 [3] - 截止2024年末 土储计容面积约6258万方 同比减少19.7% 其中增量项目约1000万方 存量项目约5280万方 较年初下降20% 土储结构不断优化 [3] 债务与融资情况 - 截至2024年末 总资产13351亿元 同比减少7.1% 货币资金1341.7亿元 同比减少9.3% 总负债9925.8亿元 同比减少9.8% 有息负债3488亿元 同比减少1.5% 连续两年实现有息负债规模压降 资产负债率74.3% 同比下降2.2pct [4] - 债务结构进一步优化 直接融资余额占比20% 较上年提升3.7pct 三年以上到期债务占比39.6% 较年初提升8pct [4] - 综合融资成本创历史新低 2024年同比下降46BP至3.1% [4] 盈利预测 - 预测公司2025/2026/2027年营业收入为2813/2610/2474亿元 归母净利润分别为51/56/63亿元 对应摊薄EPS为0.43/0.47/0.53元/股 当前股价对应2025年动态PE19.5x [4]