报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 保利发展发布2024年报，收入利润均下滑，但销售排名稳居首位，土储和负债结构优化，资金成本优势明显 受地产销售下行影响，下调2025 - 2026并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元，EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.6、15.3、13.3倍，看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025年4月30日，当前股价8.37元，一年最高最低为12.13/7.30元，总市值1001.93亿元，流通市值1001.93亿元，总股本119.70亿股，流通股本119.70亿股，近3个月换手率61.95%[1] 营收与利润情况 - 2024年实现营收3116.7亿元，同比 - 10.1%；归母净利润50.0亿元，同比 - 58.6%；经营性净现金流62.6亿元，同比 - 55.1%；毛利率和净利率分别为13.9%和3.1%，分别同比 - 2.1pct、 - 2.0pct 2025Q1实现营收542.7亿元，同比 + 9.1%；归母净利润19.5亿元，同比 - 12.3%；经营性净现金流16.6亿元，同比转正 2024年归母净利润下降主因结转毛利率下降、计提减值准备、投资净收益减少 2024年分红方案延迟审议[7] 销售与拿地情况 - 2024年签约金额3230.3亿元，同比 - 23.5%；签约面积1796.6万方，同比 - 24.7%；销售排名稳居第一，38城销售占比同比 + 2pct至90%，市占率同比 + 0.3pct至7.1% 2024年优化土储结构，拿地总土地款683亿元，同比 - 58%，一线城市占比74%；拿地金额权益比88%，同比 + 5pct，拿地强度降至21%；当年开盘销售金额172亿元，动态销净率超9% 截至2024年末土储建面6258万方，存量项目占比较年初下降20%[8] 融资情况 - 2024年新增有息负债1664亿元，新增负债综合成本同比 - 22BP至2.92% 截至2024年末，有息负债3488亿元，同比降54亿元，综合成本降至3.1%，较年初降46BP，资产负债率同比 - 2.2pct至74.3%，连续四年下降；年内直接融资余额699亿元，占有息负债比重20%，同比 + 3.7pct[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.3|20.0|17.6|15.3|13.3| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025E营业收入269090百万元，归母净利润5678百万元等，还涉及成长能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等财务比率预测[12]