报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][23] 报告的核心观点 - 2024年保利发展营收和归母净利润双双下降，主要因交付结转规模、毛利率下降和计提减值所致；销售持续领先，在手资源优化；负债结构稳定；基于行业下行等因素，下调25、26年营收和归母净利润预测，但维持“优于大市”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年实现营业收入3117亿元，同比下降10.2%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%；毛利率13.9%，同比下降2.5pct；全年计提减值约55亿元 [1][9] 销售情况 - 2024年销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售金额3230亿元，同比下降23.5%，连续两年稳居行业第一；权益销售金额约2465亿元，同比下降14.5% [2][10] - 38个核心城市销售占比达90%，同比提升2pct；销售市占率达7.1%，同比提升0.3pct，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [2][10] 土地储备 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二；新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高 [2][10] - 截至2024年末，在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [2][10] 负债结构 - 截至2024年末，三年以上到期有息负债占比39.6%，较年初提升8pct；新增有息负债综合成本同比下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%，均创历史新低 [3][12] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为2842/2723/2758亿元，同比-9%/-4%/+1%；归母净利润分别为52/53/54亿元，同比+3%/+3%/+2%；每股收益分别为0.43/0.44/0.46元 [16][19] - 乐观情况下营收及毛利率好于预期且无减值计提；悲观情况下营收及毛利率不及预期且有大量减值计提；中性预测下2025、2026年EPS分别为0.43/0.44元 [20][21] 财务预测与估值 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [24]