报告公司投资评级 - 下调评级至“增持” [4] 报告的核心观点 - 商业经营保持稳健，地产销售持续缩量，在手现金相对紧张 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年4月公司租金收入10.6亿元，1 - 4月累计租金收入42.8亿元；截至2025年4月出租物业总数为174个，总建筑面积约1604.4万平方米 [1] - 2025年4月公司实现合同销售金额17.6亿元（同比下降52.5%），1 - 4月实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%） [1] 商业经营情况 - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营商业数量为173座（2024年新开业15座），整体出租率约98% [2] - 2024年吾悦广场客流总量约17.7亿人次（同比增长19%），总销售额905亿元（不含车辆销售，同比增长19%） [2] - 2024年商业运营板块实现营业收入120.3亿元（同比增加13.2%），毛利率约70.2%（同比增加0.27个百分点），毛利占比提升至47.9% [2] - 公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元 [2] 地产销售情况 - 2024年，实现全口径销售金额401.7亿元（同比下降47.1%），全口径销售面积538.8万平方米（同比下降44.4%） [3] - 2025年1 - 4月，实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%），合同销售面积88.6万平方米（同比下降59.0%） [3] - 2024年地产开发板块实现营业收入760.4亿元（同比下降29.2%），毛利率约11.7%（同比下降2.2个百分点），毛利占比下降至50.6% [3] 现金情况 - 截至2024年期末融资总额约536.5亿元（2023年期末约570.8亿元），其中短债约119.9亿元，在手非受限货币资金约65.96亿元，非受限现金短债比约0.55倍 [3] - 2024年整体平均融资成本5.92%（2023年期末约6.20%），新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [3] 盈利预测与估值 - 下调2025/2026年归母净利润预测为8.1/9.7亿元（原预测为10.2/17.8亿元），新增2027年归母净利润预测为14.9亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.36/0.43/0.66元，当前股价对应PE分别为36、30、20倍 [4] 财务报表预测 - 营业收入、营业成本、折旧和摊销等利润表项目，经营活动现金流、投资活动现金流等现金流量表项目，总资产、总负债等资产负债表项目在2023 - 2027年有相应数据及预测 [5][11][12] 各项比率情况 - 盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标等在2023 - 2027年有相应数据及预测 [13][14]