报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予越秀地产“买入”评级 [4][6][17] 报告的核心观点 - 行业下行期，越秀地产业绩短期承压，但销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为未来平稳发展奠定基础 [6][17] 根据相关目录分别进行总结 业绩短期承压，财务保持稳健 - 结算带动收入增长，2024年营收864.0亿元，同比增长7.7%，主要因房地产开发业务结算收入增长；毛利率约10.5%，同比下降4.8pct；已售未入账销售金额1700.5亿元，可结算资源充裕 [5][7] - 计提减值拖累利润，2024年归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，主要因结算毛利率下滑和计提减值力度加大；销售费用27.2亿元，同比上升10.9%，管理费用14.9亿元，同比下降17.2% [5][9] - 财务保持稳健，2024年经营活动现金净流量218.4亿元，同比上升155.0%；货币资金297.3亿元，同比上升1.6%；资产负债率74.6%，扣除预收款后68.1%；净借贷比率51.7%，同比下降5.3pct；现金短债比2.1倍，三道红线维持绿档 [14] 盈利预测 - 营收方面，预计2025 - 2027年营收分别为903.7/926.3/978.2亿元，同比增速分别为4.6%/2.5%/5.6% [15] - 房地产业务，预计2025 - 2027年收入分别为840.9/861.0/904.1亿元，同比增速分别为4.3%/2.4%/5.0% [15] - 房地产管理，预计2025 - 2027年收入分别为34.7/39.9/45.5亿元，对应收入增速分别为17.0%/15.0%/14.0% [15] - 投资性房地产，预计2025 - 2027年收入分别为7.5/8.6/9.7亿元，同比增速分别为12.5%/14.0%/13.0% [19] - 其他产品，预计2025 - 2027年收入分别为20.7/16.8/19.0亿元，同比增速分别为-3.7%/-18.6%/12.6% [19] - 利润率方面，预计2025 - 2027年销售毛利率分别为12.0%/11.3%/12.7%，归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，同比增速分别为8.8%/12.2%/15.2% [19] 投资建议 - 预测公司2025 - 2027年归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，EPS分别为0.28/0.32/0.36元，对应PE为14.8/13.1/11.4倍；当前PB为0.30倍，估值低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级 [4][6][17]