报告公司投资评级 - 对Vornado Realty Trust（VNO）的评级为Sell [14] 报告的核心观点 - 1Q25财报后更新模型和目标价并展示估值趋势 [1] - 预计2025年可比FFO与2024年基本持平 2027年PENN 1和PENN 2的租赁将推动显著增长 [4] - VNO的AFFO受资本支出需求的压力 近期租赁需时间影响收益 [12] 根据相关目录分别进行总结 收益电话会议要点 - 管理层认为处于房东市场 曼哈顿房地产市场佳 甲级写字楼需求强 新供应受高置换成本和利率限制 租金上涨 免租期减少 现金租户改善成本仍高 纽约有扩张 租赁用户类型多样 [3] - 3月环球音乐集团在PENN 2租赁33.7万平方英尺 租赁率达50% 1Q在PENN 1租赁16.3万平方英尺 [3] - VNO在旧金山555 California Street完成22.2万平方英尺租赁 起租租金120美元 该建筑受金融服务公司青睐 管理层对旧金山新市长表示乐观 [3] - VNO完成770 Broadway 110万平方英尺70年的三净主租赁 预付租金9.35亿美元 其中7亿美元用于偿还相关抵押贷款 后续每年租金130万美元 2Q25将确认8亿美元收益 [3] - VNO纽约的入住率4Q24末为88.8% 1Q降至84.4% 因Penn 2全面投入使用 后因NYU租赁770 Broadway增至87.4% 预计12个月内达90%低区间 [3] 估值 - FFO倍数方面 VNO当前NTM FFO为17.9倍 低于2016 - 2019年历史平均的22.3倍 相对于REIT板块有6.0%的溢价 历史平均溢价为20% [10] - AFFO倍数方面 VNO的NTM AFFO为37.9倍 高于2018 - 2019年大流行前平均的32.0倍 相对于REITs有88%的溢价 2018 - 2019年平均为50% 预计租户改善和租赁佣金将继续阻碍AFFO增长 [10] 估计变化原因 - 1Q25业绩 [11] - PENN2租赁速度快于先前假设 [11] - 修订资本化利息 [11] - 4月活动 包括用NYU预付款偿还770 Broadway贷款和为1535 Broadway合资企业融资4.5亿美元用于赎回4亿美元优先股 [11] - 5月活动 VNO合资企业以2.05亿美元出售512 West 22nd Street以偿还1.236亿美元抵押贷款 [11] 目标价调整 - 将12个月目标价从30美元提高到33美元 基于更新的Q5 - Q8目标AFFO倍数从26.2倍提高到27.0倍和滚动Q5 - Q8 AFFO [12]