报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5][7] 报告的核心观点 - 6月4日招商蛇口出席2025年中期策略会，去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化 [1] - 投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估，维持25 - 27年盈利预测，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 各部分总结 开发业务 - 2025年前4月累计销售面积205.9万方，销售额498.3亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较24年收窄10pct，销售均价2.4万/平，同比增长6.0% [2] - 今年前4月拿地强度逾50%，较去年的22%大幅提升 [2] 资管业务 - 持有物业包括集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，持续提升运营效率并推动投资性房地产证券化 [3] - 已搭建招商蛇口产业园REIT、蛇口租赁住房REIT以及招商局商业房托，底层资产分别为产业园、保租房以及商办物业，招商蛇口产业园REIT扩募正在推进 [3] 业绩 - 24年公司毛利率约14.6%，仍在底部区间，但2023年以来拿地毛利率高于2024年结算毛利率，长期有提升空间 [4] - 19 - 24年已提245亿减值，未来减值需观察房价走势，去年平均融资成本低至2.99%，预计今年有望进一步降低 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.46/0.53/0.62元、BPS为12.52/12.85/13.28元的盈利预测 [5] - 可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.83倍，因公司融资优势显著、储备质与量兼具、拿地力度加大、资产质量持续优化，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 基本数据 - 目标价12.52元，截至6月4日收盘价8.62元，市值78,104百万人民币，6个月平均日成交额641.35百万人民币，52周价格范围8.20 - 12.68元，BVPS12.03元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（人民币百万）|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润（人民币百万）|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS（人民币，最新摊薄）|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|12.36|19.34|18.62|16.42|13.88| |PB(倍)|0.65|0.70|0.69|0.67|0.65| |EV EBITDA(倍)|21.71|27.09|22.30|18.57|16.51|[11] 可比公司估值表 |公司名称|股票代码|总市值（原始货币,亿元）|2024A BVPS(元)|2025E BVPS(元)|2026E BVPS(元)|2027E BVPS(元)|2024A P/B|2025E P/B|2026E P/B|2027E P/B| |----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----| |保利发展|600048 CH|978|16.08|16.67|16.94|17.24|0.51|0.49|0.48|0.47| |浦东金桥|600639 CH|106|12.94|13.87|14.45|15.29|0.82|0.77|0.74|0.70| |上海临港|600848 CH|222|7.59|8.01|8.29|8.58|1.19|1.13|1.09|1.05| |滨江集团|002244 CH|282|8.85|9.72|10.65|11.68|1.02|0.93|0.85|0.78| |平均|||||||0.89|0.83|0.79|0.75|[13] 盈利预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表详细数据及主要财务比率 [19]