报告行业投资评级 - 看好丨维持 [11] 报告的核心观点 - 海南2020年3月首推“现房销售”，至今超5年，是观察现房销售影响的参照系 [1][9] - 得益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场短期影响相对可控 [1][9] - 微观层面，执行现房销售使开盘周期延长一年以上，降低资金周转效率 [1][9] - 虽现房销售拖累周转速度，但通过地价让利和配套支持，项目利润率获补偿 [1][9] - 海南经验未必具备普适参考意义，高地价、严预售城市受影响小，有融资和产品优势的房企抵抗力强 [1][9] 根据相关目录分别进行总结 海南执行现房销售情况 - 2018年4月实施“全域限购”，2020年3月首推“现房销售”，目的是遏制投机炒房，回归住房民生和居住属性 [5] 现房销售制度对海南市场的短期影响 - 2017年海南房地产市场规模见顶，商品住宅销售面积2173万平，同比增长53%，销售均价1.14万元/平，同比增长16% [6] - 实行全域限购后市场回落，2019年销售面积较高点下滑67%，2017 - 2019年土地成交缩量 [6] - 2020年实行现房销售，当年住宅销售面积同比 - 13%，新开工面积同比 - 18%，住宅开发投资同比 - 9%；次年市场修复，2021年商品住宅销售面积/新开工/开发投资同比分别为 + 7%/+20%/-5%，土地成交在2022年后放量 [6] 微观层面现房销售对项目开发的影响 - 正常预售制度下取预售证周期通常半年左右或稍长，海南执行现房销售后，项目开盘周期拉长至一年半或两年左右，相比预售制度延后一年以上，首开后视情况一年以内交房，降低资金周转效率，提高交付确定性 [7] 现房销售时代海南的拿地兑现水平 - 现房销售考验开发商资金和周转，海南因地价优惠、利润空间丰厚吸引众多房企 [8] - 通常现房销售后项目回正周期拉长，IRR、净利率、ROE受影响，但海南政府在地价端让利，房地价差丰厚，三亚实行现房销售对周转拖累相对有限 [8]