报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名仍居第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 公司概况 - 报告日期为 2025 年 6 月 10 日，当前股价 8.16 元，一年最高最低 12.13/7.30 元，总市值 976.79 亿元，流通市值 976.79 亿元，总股本 119.70 亿股，流通股本 119.70 亿股，近 3 个月换手率 48.44%[1] 销售情况 - 2025 年 5 月，签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93%；项目销售均价 21863.35 元/平方米，同比升 20.29% 2025 年 1 - 5 月，签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96%；累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月，新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米，分布于北京、上海、广州、西安、石家庄、温州 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月，公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务指标呈现不同变化趋势，如流动资产、营业收入等在不同年份有相应数值及增减变化[18]