报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 首批数据中心REITs获批，两单5A景区启动公募REITs招投标，REITs底层资产实现战略性扩容 [1] 市场走势 二级市场走势 - 截至2025年6月20日，中证REITs指数收盘价为893.991点，整周涨跌幅为+0.87%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数 [2][8] - 年初至今，中证REITs指数涨跌幅为+13.2%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][10] - REITs总市值在6月20日上升至2066亿元，较上周增加25亿元，全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.01个百分点 [2][10] 不同项目属性和类型REITs表现 - 产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.5%、+0.3% [1][3][16] - 各类REITs收涨，平均涨幅最大的三个项目类型为市政设施（8.1%）、保障房（5.3%）和水利类（4.2%） [3][16] - 周度涨幅排名前三的REITs为国泰君安济南能源供热REIT（+8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（+7.77%）、中金厦门安居REIT（+7.72%） [3][20] 交易活跃度和资金流向 - 市政设施类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.4%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs总成交额26.2% [3][22] - 主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（2591万元）、平安广州广河REIT(2243万元）、华夏华润商业REIT(1580万元） [3][22] 一级市场发行 - 截至2025年6月20日，交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品4只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品3只 [24] 估值跟踪 估值指标及意义 - 从债性角度关注年化现金分派率，截至6月20日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [26] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [26] 不同项目类型REITs估值数据 | 项目类型 | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR (%) | 年化派息率(%) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 保障性租赁住房 | 66.6 | 40.9 | 5.9 | 2.6 | | 仓储物流 | 27.1 | 25.9 | 7.5 | 3.8 | | 交通基础设施 | 19.5 | 12.3 | 7.4 | 11.1 | | 能源基础设施 | 46.1 | 17.5 | 7.6 | 8.0 | | 生态环保 | 32.9 | 16.0 | 6.9 | 9.5 | | 市政设施 | 81.6 | 8.2 | 7.5 | 14.5 | | 水利设施 | 67.3 | 15.7 | 6.6 | 7.6 | | 消费基础设施 | 61.9 | 25.4 | 7.0 | 4.5 | | 园区基础设施 | 18.1 | 25.9 | 6.5 | 4.0 | [27] 产权类和经营权类REITs估值比较 - 截至2025年6月20日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [29] 行业要闻 - 6月12日，青城山 - 都江堰景区基础设施REITs发布招标邀请，标志着成都市首个5A文旅景区REITs进入实质操作阶段 [34] - 6月16日，丽江旅投集团启动玉龙雪山文旅基础设施公募REITs招标，计划发行规模不低于25亿元 [34] - 6月18日，深交所首单数据中心REITs——南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，打通民营科技企业创新融资渠道 [34] - 6月18日，上交所首单数据中心REITs——南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金获批，填补数据中心领域市场空白 [34] - 6月19日，华夏华电清洁能源REIT获批，底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目 [34] - 6月19日，创金合信首农产业园REIT通过审核，底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心） [34][35]