投资评级与估值 - 首次覆盖给予"买入"评级，目标价333亿港元对应2025年PB0.85X [3][8] - 预计2025-27年归母净利润分别为10.1/16.3/19.8亿元，同比增速-36.8%/+61.6%/+21.1% [6][8] - 当前股价对应2025/26年PE分别为24X和15X，PB0.68X低于目标估值 [6][8] 公司概况 - 绿城中国为混合所有制房企，中交集团持股28.94%并表，九龙仓持股22.95%，宋卫平持股8.03% [7][19] - 2025年3月中交集团刘成云出任董事会主席，强调"市场化支持"的管理思路 [7][23] - 形成"央企信用+市场化机制"的独特竞争力，业务涵盖住宅开发、代建和物业管理 [7][18] 土地储备 - 总土储2,747万方，货值4,496亿元，一二线占比64%，核心10城占比53% [7][72] - 杭州土储占比12%达329万方，西安/启东/天津/盐城分列2-5位 [72][75] - 2024年拿地601亿元，北上杭占比58%，长三角区域占比78% [7][62] 销售表现 - 1H2025自投销售额803亿元行业排名第5，销售均价3.5万元/平领先行业 [7][82] - 产品溢价能力显著，15个样本项目较周边均价溢价15% [7][101][102] - 形成八大产品系列覆盖全维度需求，包括云庐系、凤起系等高端产品线 [7][98] 财务数据 - 2024年营收1,585亿元(+20.7%)，归母净利16亿元(-48.8%)，毛利率12.8% [7][113] - 2019-24年累计计提减值114亿元，占存货比例4.6%低于行业均值5.9% [7][126] - 净负债率60.2%同比降15.3pct，平均融资成本3.9%降40bps [7][119] 行业地位 - 代建业务通过绿城管理(9979.HK)开展，市占率连续9年超20%居行业首位 [7][110] - 物业管理通过绿城服务(2869.HK)运营，物业费单价3.24元/月/平领先行业 [7][108] - 产品力获《绿城好房子标准》认证，包含226项技术条款的完整体系 [7][95]