投资评级 - 买入-A 投资评级，6 个月目标价 18 元 [4][6] 核心观点 - 商业运营收入稳步增长，2025年1-7月总收入81.4亿，同比增长11.2%，其中7月单月收入12亿，同比增长8.1% [1] - 地产开发业务销售规模收缩，前7月销售金额16.6亿，同比下降52.4%，销售均价7760.6元/㎡，同比增长4% [2] - 融资环境改善，2025年6月发行3亿美元境外债，8月发行10亿5年期中票，票面利率2.68% [3] - 业务结构从传统地产开发向持有物业收租转型，预计2025-2027年净利润增速分别为9.3%、31.2%、15.6% [4] 商业运营 - 江苏、浙江、安徽及山东合计贡献租金收入40.1亿，占累计租金收入的52.8% [1] - 截至7月，持有物业数量176座，总建筑面积1622.5万㎡，同比分别增长4.8%及5.1% [1] - 单项目平均租金收入4314.6万，同比增长6.1% [1] 地产销售 - 销售面积21.4万㎡，同比下降54.2% [2] - 山东、湖北、广东等区域实现销售均价增长 [2] 负债融资 - 持有+开发双轮驱动模式带动现金流改善，开发业务通过更慢周转速度保持销售均价稳定 [3] 财务数据 - 2025年预计收入63,707百万元，同比下降28.4% [9] - 2025年预计净利润822百万元，同比增长9.3% [9] - 当前股价对应2025年市净率0.59倍，低于申万房地产指数的0.79倍 [4] 股价表现 - 1个月相对收益7.3%，3个月相对收益14.4%，12个月相对收益44.3% [8] - 12个月绝对收益70.1% [8]