投资评级 - 维持"推荐"评级 [1][8] 核心观点 - 保利发展销售规模保持行业领先地位 2025年上半年实现签约金额1451.7亿元 同比下降16.2% 签约面积713.5万平米 签约均价提升至2.03万元/平米 [7] - 公司可动用资金充裕 融资优势明显 期末货币资金余额1385.6亿元 占总资产比例保持10%以上 另有593亿元已售待回笼资金 [7] - 新增项目兑现度整体较好 2025年上半年新增项目26个 总地价509亿元 总计容面积228万平米 其中8个项目已首开销售 上半年签约超40亿元 [7] - 公司坚定去库存调结构 有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1168.6亿元 同比下降16.1% 归母净利润27.1亿元 同比下降63.5% [4] - 毛利率同比下降1.4个百分点至14.6% 归母净利润增速低于营收主要因毛利率下降 投资收益减少7.8亿元 少数股东损益占比提升28.1个百分点至58.7% [7] - 预计2025-2027年EPS分别为0.46元 0.54元 0.63元 当前股价对应PE分别为18.2倍 15.3倍 13.2倍 [6][8] 销售与回款 - 2025年上半年实现销售回笼1448亿元 综合回笼率100% 同比提高15个百分点 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [7] - 经营活动现金净流入160.2亿元 同比由负转正 [7] - 2021年及以前获取的存量项目签约金额514亿元 占比35% 2022年及之后获取的增量项目签约金额约937亿元 占比65% 较2024年全年进一步提升5个百分点 [7] 土地储备与投资 - 期末待售项目计容面积5855万平米 较年初下降403万平米 其中增量项目待售计容面积894万平米 较年初下降84万平米 [7] - 新增项目位于北京 上海 杭州 西安 石家庄等核心城市 拓展金额权益比87% 稳定在近年较高水平 [7] - 存量项目"老盘新做 全面焕新" 存量未开发资源"以销定产" 上半年新完成"调转换退"51万平米 [7] 负债与融资 - 期末三年以上到期有息负债占比42.8% 较年初提升3.2个百分点 一年内到期有息负债占比21.4% 较年初下降2.9个百分点 [7] - 资产负债率73.5% 扣除预收款的资产负债率63.3% 净负债率59.6% 较期初分别下降0.8 1.4和3个百分点 [7] - 期内新增有息负债平均成本降低21BP至2.71% 期末综合成本2.89% 融资成本进一步下降 [7]