投资评级 - 维持"持有"评级 [2][6] 核心观点 - 保利发展销售稳居行业首位，融资成本进一步下降 [2] - 公司具备安全性与一定的成长性 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元，同比减少16.08% [5] - 归母净利润27.11亿元，同比下降63.47% [5] - 基本每股收益0.23元，同比下降63.4% [5] - 第二季度单季度营业收入625.85亿元，同比减少30.07% [5] - 第二季度归母净利润7.60亿元，同比下降85.38% [5] - 房地产销售业务收入1051.43亿元，同比减少17.72%，毛利率14.88%，同比下降0.93个百分点 [5] - 其他业务收入114.17亿元，同比增加3.46%，毛利率11.09%，同比下降4.99个百分点 [5] - ROE（TTM）为0.15% [4] 销售与市场地位 - 上半年签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [5] - 签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [5] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92% [5] - 销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点 [5] - 当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点 [5] 土地储备与投资 - 新增项目26个，全部位于核心城市 [5] - 新增项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [5] - 新增地价环比2024年下半年下降8.6%，计容面积增长7.0% [5] 财务结构与融资 - 资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%，净负债率59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点 [5] - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本2.32% [5] - 发行公司债和中期票据57亿元 [5] - 新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [5] - 经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正 [5] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上 [5] - 另有593亿元已售待回笼资金 [5] 盈利预测 - 预计2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍 [6] - 预测2025年营业总收入286733百万元，2026年272396百万元，2027年275120百万元 [7] - 预测2025年归母净利润5152百万元，2026年5668百万元，2027年6405百万元 [7] - 预测2025年PE 19.29倍，2026年17.53倍，2027年15.51倍 [7]