投资评级 - 维持"买入"评级 [2][9] 核心观点 - 公司物流园转型升级和资产证券化带来业绩弹性，高股息率具备吸引力 [1][9] - 2025年上半年业绩超预期，主要受益于前海三期住宅项目收益及经营改善 [9] - 华南物流园转型项目预计贡献税后收益超156.58亿港元，业绩释放期6-8年 [9] - 当前股息率预计达8.3%-10.6%，估值有望修复 [9] 财务表现 - 2025年上半年营业收入66.70亿港元（同比+0.9%），归母净利润4.90亿港元（同比-24.9%）[9] - 归母净利润同比下降主因2024年同期REITs出表收益5.87亿港元缺失 [9] - 2025-2027年预测归母净利润30.81/34.30/39.25亿港元，同比增长7%/11%/14% [6][9] - 2025年预测每股收益1.3元/股，市盈率6.0倍 [6] 业务板块分析 - 物流园业务2025年上半年收入7.85亿港元（同比+5.4%），扣除REITs影响后扭亏为盈 [9] - 全国布局41个城市，管理53个物流港项目，总运营面积671万平方米，出租率87% [9] - 收费公路及环保业务收入42.20亿港元（同比+4%），应占盈利4.84亿港元（同比+12%）[9] - 港口服务收入13.94亿港元（同比-13%），股东应占盈利1204万港元（同比-72%）[9] 资本结构优化 - 财务成本6.71亿港元（同比-22%），汇兑收益1479万港元（去年同期亏损2620万港元）[9] - 债务期限及币种结构持续优化，资金使用效率提升 [9]