投资评级 - 雅生活服务评级由买入下调至中性 目标价维持3 2港元 潜在涨幅6 3% [1][5] - 目标价基于2025年约4 5倍核心利润市盈率 [5] 核心观点 - 公司业务处于结构性调整期 主动收缩非盈利项目导致规模下降但中长期毛利率有望触底 [2][5] - 减少对房地产关联方依赖 外延增值服务收入占比从2023上半年8%降至2025上半年0 5% [5] - 当前估值较低且净现金充裕(约23亿元 相当于市值0 54倍) 股价下行空间有限 [5] 财务表现 - 2025上半年总收入64 65亿元同比降8 3% 核心利润5 88亿元同比降16 9% [5][6] - 毛利率14 5%同比下降2 4个百分点 主要因高毛利增值服务占比下降 [5][6] - 派息大幅增加 中期股息每股0 062元同比增107% [5][6] - 在管面积5 17亿平方米同比降10 4% 基础物管收入53 28亿元仅微降0 8% [5][6] 业务结构 - 外延增值服务收入0 33亿元同比暴跌76 1% 业主增值服务收入5 28亿元同比降39 2% [5][6] - 城市服务收入5 77亿元同比降14 6% 毛利率下降3 5个百分点 [5][6] - 物业管理服务收入占比提升 保持53 28亿元相对稳定 [5][6] 财务预测 - 下调2025-2026年盈利预测约22-23% 2025年预期收入129 14亿元同比降6 9% [4][5] - 2025年核心每股盈利预测0 69元 较前值0 89元下调22 6% [4] - 预计2026年收入141 36亿元同比增9 5% 核心利润10 33亿元同比增6 1% [4] - 股息率有望持续提升 预计从2025年4 5%升至2027年5 2% [4]