行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

财务数据关键指标变化 - 2024年营业额为138.67亿元，2023年为154.43亿元[18] - 2024年毛利为20.84亿元，毛利率15.0%；2023年毛利为26.46亿元，毛利率17.1%[18] - 2024年净亏损31.27亿元，净利率 - 22.5%；2023年净利润6.99亿元，净利率4.5%[18] - 2024年股东应占亏损32.71亿元，每股基本亏损2.30元；2023年股东应占利润4.61亿元，每股基本盈利0.32元[18] - 2024年公司收入138.672亿元，毛利20.842亿元，净亏损31.269亿元，股东应占亏损32.707亿元，每股基本亏损2.30元[47] - 2020 - 2024年营业额分别为100.26亿元、140.8亿元、153.79亿元、154.43亿元、138.67亿元[21] - 2020 - 2024年毛利分别为29.73亿元、38.69亿元、33.84亿元、26.46亿元、20.84亿元，毛利率分别为29.7%、27.5%、22.0%、17.1%、15.0%[23] - 2020 - 2024年净利润分别为19.73亿元、25.66亿元、19.35亿元、6.99亿元、 - 31.27亿元，净利率分别为19.7%、18.2%、12.6%、4.5%、 - 22.5%[25] - 2020 - 2024年公司股东应占利润分别为17.54亿元、23.08亿元、18.4亿元、4.61亿元、 - 32.71亿元[27] - 2024年公司收入为138.672亿美元，较2023年的154.434亿美元减少10.2%[60][61] - 2024年公司毛利为20.842亿美元[60] - 2024年物业管理服务、业主增值服务和城市服务收入总额为135.009亿美元，同比下降7.1%，占总收入97.4%[61] - 2024年，业主增值服务收入约为1291.5百万元，较2023年下降44.7%，占总收入约9.3%[72] - 2024年，生活及综合服务收入约为458.7百万元，较2023年下降65.8%，占业主增值服务的收入比重约35.5%[73] - 2024年，家装宅配服务收入同比下降55.0%至77.0百万元，占业主增值服务收入的约6.0%[73] - 2024年，空间运营及其他服务收入约为459.8百万元，较2023年下降9.8%，占业主增值服务收入的约35.6%[73] - 2024年，机构类增值服务收入约为296.0百万元，较2023年下降4.8%，占业主增值服务的收入比重约22.9%[73] - 2024年，城市服务收入约为1228.5百万元，较2023年下降11.5%，占总收入约8.9%[75] - 2024年，外延增值服务收入约为366.3百万元，较去年减少60.0%，占总收入约2.6%；销售成本为11783.1百万元，同比减少7.9%[76] - 2024年集团毛利为20.842亿元，较2023年的26.456亿元下降21.2%，毛利率从17.1%降至15.0%[78] - 2024年销售及营销开支为4160万元，占收入比为0.3%，较去年下降0.4个百分点[80] - 2024年行政开支为7.926亿元，较2023年下降5.2%，占收入比为5.7%，较2023年上升0.3个百分点[81] - 2024年金融资产减值损失净额为43.293亿元，同比增长709.5%[82] - 2024年其他收入为1.059亿元，同比下降44.6%[83] - 2024年所得税抵免为3.777亿元，2023年所得税支出为3.498亿元，税率从33.4%降至10.8%[84] - 2024年净亏损为31.269亿元，2023年净利润为6.987亿元，净利率从4.5%降至 - 22.5%[85] 各条业务线表现 - 2024年物业管理服务收入109.809亿美元，同比增加1.6%，其中住宅物业项目收入45.621亿美元，同比增加0.4%，非住宅物业项目收入64.188亿美元，同比增加2.5%[62][64] - 2024年业主增值服务收入12.915亿美元，同比下降44.7%[62] - 2024年城市服务收入12.285亿美元，同比下降11.5%[62] - 2024年外延增值服务收入3.663亿美元，同比下降60.0%[62] - 公司调整多元化业务布局，业主增值服务聚焦核心产品，城市服务业务提升回款与经营效益[50] 各地区表现 - 2024年12月31日，公司在管项目4412个，覆盖全国30个省、直辖市和自治区以及205个城市，在管面积31.6%位于长三角城市群，19.5%位于粤港澳大湾区，8.0%位于山东半岛城市群，7.9%位于成渝城市群[67] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将围绕“稳发展、强品质、促回款、提效益”开展核心工作[52] - 2025年公司由“规模速度型”转向“品质效益型”，聚焦服务主业保障经营基本面稳健[53] - 2025年公司规模发展以质量为先，深挖存量市场机会，保障项目续约[53] - 2025年公司因应业主需求升级服务产品体系，打造个性化服务产品[53] - 2025年业主增值服务板块打造重点标杆项目，提高业务可复制率与转化率[53] - 2025年城市服务板块夯实经营效益，优化区域布局与项目组合，保持规模稳定[53] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2024年12月31日，集团合约总建筑面积约723.1百万平方米，在管总建筑面积约550.6百万平方米[4] - 2024年公司完成5367次自查自纠，问题整改率超96%，完成超300个老旧小区品质焕新[34] - 截至2024年12月31日，公司在管面积及合约面积分别为5.506亿平方米及7.231亿平方米[47] - 2024年公司开展近万场社区活动，超百万业主参与；完成品牌文化、员工关怀活动超1000场，覆盖超50座城市，一线员工超14万人次参与[41] - 公司以“服务向善”为主题开展服务品质提升专项工作，实现业主满意度稳步提升[48] - 公司通过差异化拓展存量市场，获取多个优质院校及多元化服务项目，优化项目结构维持规模稳定[49] - 2024年公司加强现金流管理，多渠道提升回款，线上缴费比例显著上升[51] - 公司业务受中国经济、地产行业宏观环境及监管环境影响，业务增长或受行业及上游行业发展因素制约[101] - 公司维持或提高盈利水平能力取决于控制运营成本，利润及业绩或受成本增加、合同获取及收款等因素不利影响[102] - 公司业务主要集中于中国，除部分外币银行存款和金融资产外，无重大直接汇率波动风险[103] - 2024年公司聚焦非周期业务，深耕物业管理主业，坚持轻资产发展策略[106] - 物业管理服务是公司核心业务及主要收入来源，还包括业主增值、城市服务、外延增值服务等业务板块[112] - 2024年公司通过多种形式与股东、投资者等保持紧密联系，传递经营业绩等信息[130] - 公司致力于遵守法律及监管规定，维持高水平信息披露[131] - 公司不断完善资讯披露内部流程和管理机制，提升透明度和及时性[131] - 公司将持续践行投资者关系工作的专业化、高效化、合规化[131] - 公司将在符合规定前提下，及时向市场传递发展信息，提升投资者关系[131] - 王先生因苏州扬子2018 - 2020年年度报告问题被中国证监会警告并罚款50万元[142] - 截至2024年12月31日止年度，公司完全遵守《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》附錄C1第二部分中《企業管治守則》[167] - 董事会目前由八名董事组成，包括四名执行董事、一名非执行董事和三名独立非执行董事[169] - 2024年12月31日，集团有40,414名女性员工，占比46.52%；46,459名男性员工，占比53.48%，高级管理人员中（董事除外），3名为男性及1名为女性[187] - 报告日期，董事会由八名董事组成，其中一名为女性[186] - 年内，所有董事接受的培训事项为企业管治和监管规定[185] - 年内，董事会检讨确保获独立观点和意见机制的实施与有效性，提名委员会认为公司维持有效机制确保董事会有充足独立元素[189] - 公司已就董事培训及发展设立既定程序，向新委任董事提供就任须知及法律意见等[184] - 公司制定政策，决定董事委任及连任意时考虑性别、年龄等众多因素[185] - 公司已就董事、监事及高级管理人员履行职责可能面临的法律行动投购适当保险[196] - 公司设立薪酬与考核、提名、审计、风险管理四个董事委员会，各委员会职权范围已刊登在公司及香港联交所网站[197] - 年内，提名委员会收到董事推荐人选后，要求提供履历等资料，评估核实后向董事会提交提名建议[195] - 2023年3月28日，董事会批准并采纳经修订股息政策，股息支付及金额取决于公司经营业绩等因素[190] - 薪酬与考核委员会有五名成员，翁国强为主席[199] - 薪酬与考核委员会职权范围不低于《企业管治守则》标准[199] - 薪酬方案包括实物利益、退休金权利及赔偿金额[199] - 董事会厘定薪酬时考虑可比较公司薪金水平等多项因素[199] - 年内薪酬与考核委员会召开一次会议[200] - 会议议程包括确定2023年董事薪酬等三项内容[200] - 5名最高薪酬人士详情载于综合财务报表附注8(d)[200] - 截至2024年12月31日，无人员放弃薪酬[200] 其他事项 - 2024年股东周年大会将于2025年5月28日举行[12][15]

文章核心观点 - 雅生活服务股票价值被低估，公司有意回购不超10%公司股份 [1] 分组1：公司回购计划 - 公司董事会将视市场情况及实际需要，有意于公开市场回购不多于142,000,080股份，占股东周年大会日期已发行股份总数的10% [1] 分组2：公司财务状况 - 公司目前现金流健康，整体财务状况稳健，可满足业务持续发展需求 [1] 分组3：公司对股价看法 - 董事会认为市场上买卖的公司股份价值被低估 [1]

文章核心观点 雅生活服务附属公司收购环保公司股权，预计与城市服务业务协同，集团聚焦物业主业加强现金流管理 [1][2] 收购信息 - 2025年4月17日雅居乐控股与雅生活服务订立框架协议，附属公司有条件收购安徽安普环保科技有限公司70%股权和聊城雅居乐环保科技有限公司100%股权，总对价6060万元 [1] - 目标A主要从事废油提炼、垃圾焚烧及废水处理等业务，由雅居乐环保及来安县首一商贸有限公司分别拥有70%及30%股权 [1] - 目标B主要从事危废物处理业务，由雅居乐生态全资拥有 [1] 应收款处理 - 公司与雅居乐控股存在关联方结余，后续将以现金对价偿还集团对雅居乐控股的应收款欠款，消减坏账风险 [1] 业务协同与发展 - 目标业务预计与公司城市服务板块业务有机结合，形成地域及客户协同效应 [2] - 目标具备独立运营及拓展能力，经营性现金流可覆盖自身业务发展需要，预计不对集团主营业务和现金流产生重大影响 [2] - 集团或将寻求与第三方合作经营、出租厂房或设备或出售目标股权换取现金回报 [2] - 集团未来聚焦物业管理主业，以轻资产模式发展核心业务，加强回款力度和现金流管理，积极磋商保障回款措施落地 [2]

文章核心观点 - 雅生活服务发布2024年度业绩，收入减少、出现净亏损，各业务收入有不同变化，虽受挑战但可持续业务基本面稳健，2025年将采取系列措施提升管理效益和保障发展 [1][2] 2024年度业绩情况 - 集团收入138.67亿元，同比减少10.2% [1] - 净亏损31.27亿元，去年同期利润6.99亿元 [1] - 公司股东应占亏损32.71亿元，去年同期利润4.61亿元 [1] - 每股基本亏损2.3元，拟派发末期股息每股0.03元 [1] 各业务收入变化 - 物业管理服务收入增长1.6%至109.81亿元 [1] - 业主增值服务收入下降44.7%至12.92亿元 [1] - 城市服务收入下降11.5%至12.29亿元 [1] - 外延增值服务收入下降60.0%至3.66亿元 [1] 业务基本面情况 - 截至2024年12月31日，在管面积及合约面积分别为5.51亿平方米及7.23亿平方米，多业态布局优势持续稳固 [1] 2025年发展举措 - 以精益管理和提质增效为支点，平衡成本、利润、回款等核心经营指标，提升管理效益 [2] - 积极解决历史问题，多渠道维护公司合法权益，精细化管理现金流，确保财务健康 [2] - 化解存量风险，防范新增风险，出清低质低效回款不佳项目，保障基本盘稳定 [2] - 加强供应商管理，严控运营风险，提升集中化采购比例，筑牢合规经营防线 [2] - 聚焦人才战略，完善人才梯队建设，提升团队协同性和执行力 [2] - 落实“一企一策”，以经营成果为导向，兼顾管理规范性和差异化发展 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日年度，公司收入为人民币13,867.2百万元，较去年同期下降10.2%[2][3] - 2024年公司毛利为人民币2,084.2百万元，较去年同期下降21.2%，毛利率为15.0%，同比下降2.1个百分点[2][3] - 2024年公司股东应占亏损为人民币3,270.7百万元，2023年同期股东应占利润为人民币460.9百万元[2][3] - 2024年每股基本亏损为人民币2.30元[2][3] - 2023年公司收入为15,443,449千元，2024年为13,867,234千元[4] - 2023年销售成本为12,797,899千元，2024年为11,783,056千元[4] - 2023年毛利为2,645,550千元，2024年为2,084,178千元[4] - 2023年经营利润为1,023,735千元，2024年经营亏损为3,493,438千元[4] - 2023年年内利润为698,733千元，2024年年内亏损为3,126,888千元[4][5] - 2023年本公司股东应占利润为460,875千元，2024年应占亏损为3,270,698千元[4] - 2023年非控股权益应占利润为237,858千元，2024年应占利润为143,810千元[4] - 2023年每股基本及摊薄盈利为0.32元，2024年每股基本及摊薄亏损为2.30元[4] - 2023年年内全面收益总额为700,932千元，2024年为 - 3,126,888千元[5] - 2023年本公司股东应占全面收益为463,074千元，2024年应占全面亏损为3,270,698千元[5] - 2024年资产总值为20,247,171千元，2023年为24,050,580千元，同比下降约15.81%[7] - 2024年权益总额为11,150,386千元，2023年为14,449,131千元，同比下降约22.83%[7] - 2024年负债总额为9,096,785千元，2023年为9,601,449千元，同比下降约5.26%[9] - 2024年公司收入为138.672亿人民币，较2023年的154.434亿人民币减少10.2%[83][84][85] - 2024年公司毛利为20.842亿人民币[83] - 2024年物业管理服务、业主增值服务和城市服务收入总额为135.009亿人民币，同比下降7.1%，占总收入97.4%[84][85] - 2024年集团毛利为20.842亿元，较2023年的26.456亿元下降21.2%，毛利率从2023年的17.1%降至15.0%[99] - 2024年销售及营销开支为4160万元，占收入比为0.3%，较去年下降0.4个百分点[100] - 2024年行政开支为7.926亿元，较2023年下降5.2%，占收入比为5.7%，较2023年上升0.3个百分点[101] - 2024年金融资产减值损失净额为43.293亿元，同比增长709.5%[102] - 2024年其他收入为1.059亿元，同比下降44.6%[103] - 2024年所得税抵免为3.777亿元，2023年所得税支出为3.498亿元，税率从2023年的33.4%降至10.8%[105] - 2024年净亏损为31.269亿元，2023年净利润为6.987亿元，净利率从2023年的4.5%降至 - 22.5%[106] - 2024年经调整核心净利润为10.798亿元，较2023年下降30.6%，利润率从2023年的10.1%降至7.8%[107] - 2024年末流动资产为128.619亿元，较2023年末减少22.0%，现金及现金等价物为33.159亿元，较2023年末下降18.6%[108] - 2024年末总权益为111.504亿元，较2023年末下降22.8%[109] - 本年度公司商誉减值2.462亿元，截至2024年12月31日商誉25.519亿元，较2023年减少11.6%[112] - 截至2024年12月31日，以公允价值计量并计入损益的金融资产为19.937亿元，较2023年减少0.5%[113] - 截至2024年12月31日，贸易及其他应收款项以及预付款项约83.468亿元，较2023年减少25.0%；贸易应收款项约84.262亿元，较2023年增加9.3%；其他应收款项约38.117亿元，较2023年增加13.8%[114] - 截至2024年12月31日，贸易及其他应付款项约63.720亿元，较2023年减少4.7%[115] - 截至2024年12月31日，公司有长期借款2.908亿元，其中0.775亿元将于一年内偿还；短期借款1.709亿元[116] - 截至2024年12月31日，资本负债比率为4.1%[117] - 截至2024年12月31日，即期所得税负债为4.645亿元，较2023年下降19.4%；递延所得税负债从2023年的3.132亿元降至2.468亿元[118] 各业务线收入关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入较去年同期增长1.6%至人民币10,980.9百万元[3] - 2024年业主增值服务收入较去年同期下降44.7%至人民币1,291.5百万元[3] - 2024年城市服务收入较去年同期下降11.5%至人民币1,228.5百万元[3] - 2024年外延增值服务收入较去年同期下降60.0%至人民币366.3百万元[3] - 截至2024年12月31日物业服务费收入为10980938千元，2023年为10806749千元[23] - 截至2024年12月31日其他增值服务收入为1504025千元，2023年为2615206千元[23] - 截至2024年12月31日出售货物收入为153817千元，2023年为634067千元[23] - 截至2024年12月31日城市卫生及清洁服务收入为1228454千元，2023年为1387427千元[23] - 截至2024年12月31日来自存款及第三方贷款利息收入为60509千元，2023年为110061千元[24] - 截至2024年12月31日来自关联方贷款利息收入为450千元，2023年为766千元[24] - 截至2024年12月31日税项抵减为8986千元，2023年为20246千元[24] - 截至2024年12月31日政府补助为30389千元，2023年为58414千元[24] - 2024年物业管理服务收入约为109.809亿人民币，同比增加1.6%，其中住宅项目收入45.621亿人民币，同比增加0.4%，非住宅项目收入64.188亿人民币，同比增加2.5%[85][86] - 2024年业主增值服务收入12.915亿人民币，同比下降44.7%；城市服务收入12.285亿人民币，同比下降11.5%；外延增值服务收入3.663亿人民币，同比下降60.0%[85] - 2024年，业主增值服务收入约为1291.5百万元，较2023年下降44.7%，占总收入约9.3%[92] - 2024年，生活及综合服务收入约为458.7百万元，较2023年下降65.8%，占业主增值服务的收入比重约35.5%[92] - 2024年，家装宅配服务收入同比下降55.0%至77.0百万元，占业主增值服务收入的约6.0%[92] - 2024年，空间运营及其他服务收入约为459.8百万元，较2023年下降9.8%，占业主增值服务收入的约35.6%[94] - 2024年，机构类增值服务收入约为296.0百万元，较2023年下降4.8%，占业主增值服务的收入比重约22.9%[94] - 2024年，城市服务收入约为1228.5百万元，较2023年下降11.5%，占总收入约8.9%[95] - 2024年，外延增值服务收入约为366.3百万元，较2023年减少60.0%，占总收入约2.6%[96] - 2024年，案场物业管理服务收入约为278.8百万元，较2023年下降39.2%，占外延增值服务收入的76.1%[97] - 2024年，其他外延增值服务收入为87.5百万元，较2023年减少80.8%，占外延增值服务收入的23.9%[97] 资产相关数据关键指标变化 - 2024年非流动资产中，物业、厂房及设备为609,041千元，2023年为632,800千元，同比下降约3.75%[7] - 2024年非流动资产中，使用权资产为54,141千元，2023年为82,511千元，同比下降约34.38%[7] - 2024年流动资产中，贸易及其他应收款项以及预付款项为7,380,871千元，2023年为10,206,581千元，同比下降约27.68%[7] - 2024年非流动负债中，其他应付款项为6,989千元，2023年为2,891千元，同比增长约141.75%[9] - 2024年流动负债中，贸易及其他应付款项为6,365,019千元，2023年为6,683,371千元，同比下降约4.76%[9] - 2024年本公司股东应占权益中，股本为1,420,001千元，与2023年持平[7] - 2024年本公司股东应占权益中，保留盈利为2,369,610千元，2023年为5,768,108千元，同比下降约59%[7] - 2024年末物业、厂房及设备和使用权资产账面净值合计663,182千元，较年初715,311千元减少7.29%[35] - 2024年物业、厂房及设备和使用权资产添置156,274千元，其他出售17,186千元，折旧及摊销费用179,556千元[35] - 2024年折旧及摊销开支计入销售成本130,617千元、销售开支1,506千元、行政开支47,433千元，合计179,556千元[38] - 2024年12月31日，若干自用物业、厂房及设备用作借款抵押品，账面价值154,526,000元，较2023年的89,455,000元增长72.74%[38] - 2024年末投资性物业账面价值195,832千元，较年初262,995千元减少25.54%[40] - 2024年投资性物业添置659千元，确认重估亏损10,365千元，出售57,457千元[40] - 2024年12月31日，若干投资性物业用作借款抵押品，市值27,524,000元，较2023年的15,965,000元增长72.41%[44] - 2024年无形资产年初账面净值合计4,057,191千元人民币，年末为3,465,633千元人民币[48] - 2023年无形资产年初账面净值合计4,687,150千元人民币，年末为4,057,191千元人民币[49] - 2024年无形资产购置1,627千元人民币，收购附属公司增加618千元人民币[48] - 2023年无形资产购置1,064千元人民币[49] - 2024年无形资产出售附属公司减少157,522千元人民币，摊销减少189,799千元人民币，减值亏损减少246,206千元人民币[48] - 2023年无形资产摊销减少203,029千元人民币，减值亏损减少427,890千元人民币[49] - 2024年综合收益表中无形资产摊销销售成本为185,129千元人民币，行政开支为4,670千元人民币[51] - 2023年综合收益表中无形资产摊销销售成本为198,393千元人民币，行政开支为4,636千元人民币[51] - 2024年12月31日贸易应收款项为8426176千元，2023年为7707525千元，同比增长9.32%[53] - 2024年12月31日贸易应收款项减值拨备为4065494千元，2023年为1053795千元，同比增长285.80%[53] - 2024年12月31日其他应收款项为3811726千元，2023年为335

金融资产减值损失情况 - 截至2024年6月30日止六个月，公司确认金融资产减值损失净额为28.84亿元[2] - 应收雅居乐控股的贸易应收款项减值损失为22.96亿元，其他应收款项减值损失为5.14亿元，应收第三方的贸易及其他应收款项减值损失为0.74亿元[2] 应收款项账面价值情况 - 截至2024年6月30日，应收雅居乐控股的贸易应收款项总账面价值为35.19亿元，全部逾期，其中81%逾期一年以上[3] - 截至2024年6月30日，应收雅居乐控股的其他应收款项总账面价值为7亿元，为支付的保证金，未逾期[4] - 截至2024年6月30日，应收第三方的贸易及其他应收款项总账面价值为77.33亿元[5] 应收款项预期信贷亏损及拨备情况 - 管理层估计雅居乐应收款项截至2024年6月30日的预期信贷亏损率约为75%[6] - 截至2024年6月30日止期间，雅居乐控股所欠的应收款项及其他应收款项的拨备分别约为22.96亿元及5.14亿元[6] - 相关亏损准备拨备截至2024年6月30日分别约为26.53亿元及5.25亿元[6] 预期信贷亏损率上升原因 - 雅居乐应收款项预期信贷亏损率大幅上升因雅居乐控股公告、同行违约情况及收回不确定性[7] 应收款项收回措施 - 公司成立专项工作小组评估雅居乐应收款项收回能力及可转让资产，制定收回计划[8] 还款计划制定优势及后续行动 - 公司控股股东为雅居乐控股，公司比第三方债权人更了解雅居乐集团经营状况和资产价值，利于制定还款计划[9] - 公司将继续关注雅居乐控股债务重组进展并维护自身权利[9] 董事会相关情况 - 鉴于中国房地产行业困境，董事会认为相关措施是保护公司利益的最佳方法[9] - 截至公告日期，董事会由八名成员组成[9]

公司概况 - 公司合約總建築面積及在管總建築面積分別達到約749.8百萬平方米及約576.7百萬平方米[4] - 公司業務覆蓋全國31個省、直轄市和自治區，建立了涵蓋住宅、公共建築和商業辦公的均衡業態佈局[4] - 公司2018年2月9日從雅居樂集團成功分拆，成為中國首家正式紅籌分拆H股上市的物業管理企業[4] - 公司主要業務包括物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務四大業務線[4] - 公司以「成為中國卓越的品質服務運營商」為企業願景，致力為業主提供高品質、全場景服務[4] - 本集團收入約人民幣7,022.6百萬元，非周期性業務收入占比進一步提升至96.7%[25] - 本集團在管面積為576.7百萬平方米，其中第三方項目占比約82.9%[30] - 本集團在管面積中住宅類業態占比為44.1%，非住宅類占比為55.9%[31] - 本集團在管項目覆蓋全國31個省、直轄市和自治區，以及214個城市[32] - 本集團採用以包干制為主的收費模式有助於服務質量及運營效率的提升[33] - 本集團合約總建築面積為749.8百萬平方米，包括已交付及未交付的建築面積[33] - 本公司於1997年6月26日在中國註冊成立，於2017年7月21日由有限責任公司改制為股份有限公司[102] - 本公司的母公司為中山雅生活企業管理服務有限公司，最終控股公司為雅居樂集團控股有限公司[102] - 本集團主要在中國提供物業管理服務、相關增值服務及城市衛生和清潔服務[102] - 本集團於2018年2月9日在香港聯交所上市[102] 財務表現 - 公司上半年收入為人民幣7,022.6百萬元，毛利率為17.0%[12] - 公司上半年淨虧損為人民幣1,532.3百萬元，淨利潤率為-21.8%[12] - 公司上半年本公司股東應佔虧損為人民幣1,634.2百萬元，每股基本虧損為人民幣1.15元[12] - 公司於2024年6月30日的總資產為人民幣21,900.4百萬元，股東權益為人民幣12,877.0百萬元[13] - 公司於2024年6月30日的股東權益回報率為-16.6%，總負債率為41.2%[13] - 收入為人民幣7,022.6百萬元[14] - 毛利為人民幣1,193.4百萬元，毛利率為17.0%[14] - 本公司股東應佔虧損為人民幣1,634.2百萬元[14] - 在管面積及合約面積分別為576.7百萬平方米及749.8百萬平方米，覆蓋多種業態[14] - 期內虧損為15.32億人民幣，歸屬於本公司股東的虧損為16.34億人民幣[90] - 每股基本及稀釋虧損為1.15人民幣[90] - 收入為70.23億人民幣，同比下降8.8%[90] - 毛利為11.93億人民幣，同比下降24.2%[90] - 金融資產減值損失淨額為28.84億人民幣[90] - 經營虧損為20.41億人民幣[90] 業務發展 - 持續加大對於服務品質建設的投入，重點加強社區文化建設，維護良好的業主關係[17] - 推進環境和設備的全面升級煥新，提升電梯維護和保養水平，完善電梯安全管理制度[18] - 編寫及修訂集團內部服務分級標準，參與編寫國家級《住宅物業服務規範》團體標準[18] - 逐漸完善常態化的風險上報和管理機制，聚焦重點項目，確保存量重點項目的順利續約[18] - 重點強抓收繳和回款，積極解決遺留問題，以保證穩定的現金流[18] - 集團持續優化產業佈局，聚焦可持續、有質量的核心業務類型[19] - 集團進一步精簡管理架構，加強專業條線能力，合理降本增效，提升人均效率[20] - 集團將回歸初心、求真務實，以客戶為中心，市場化為導向，持續提升服務價值[21] - 集團將不遺餘力提升品質，夯實、優化分級服務標準體系，確保品質提升作為首要任務[22] - 集團將重點瞄準非住宅業態優質機會，著力拓寬項目來源，深化資源共享，靈活採取拓展策略[22] - 集團將全面盤點大型、標杆性項目，保障重點、優質項目的續約，主動維護存量客戶、大客戶關係[22] - 集團多元業務將穩中求進，業主增值服務聚焦非地產資源型的可持續創利業務[22] - 集團城市服務持續以經營質量為前提，關注回款好、效益優的高線城市機會[22] - 集團將通過信息化升級和能力提升，將精細化運營、提升效益和效率真正落到實處[22] - 集團將全力回籠資金，以穩定的現金流支撐企業的健康持續發展[22] - 本集團將持續推動數字化轉型，持續更新升級信息平台，以支持精細化服務[23] - 本集團將持續深化敏捷型組織策略，進一步規範公司管制及完善授權管理[23] - 本集團將以高度的責任感和使命感服務業主，持續提供質價相符的優質服務[23] - 本集團將持續向社會回饋價值，實現同創共贏的美好願景[23] 股東及公司治理 - 董事會由8名成員組成，其中4

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价维持在3.2港元 [2] 报告的核心观点 - 2024上半年业绩大致符合预期，派息增加，虽净亏损但核心利润环比增长，公司增加派息、净现金充足、估值较低且毛利率有望触底，未来行业复苏时增长弹性较大 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024上半年总收入同比下跌8.8%至70.2亿元，主要因外延增值服务及业主增值服务收入下降；毛利率同比下滑3.4个百分点至17.0%；净亏损16.3亿元，扣除非现金拨备影响核心利润7.16亿元，同比下跌28.8%，环比增31%；建议派发中期股息每股0.03元，同比增20% [1] 业务情况 - 非周期业务收入大致稳定，物业管理规模上半年大致保持稳定，在管/合约面积同比-1.6%/+0.2%至5.77亿/7.50亿平方米，基础物管收入同比增2.0%至53.7亿元，城市服务收入同比跌4.0%至6.47亿元 [1] 市场依赖度 - 对房地产市场和关联方的依赖进一步降低，2024上半年与房地产周期密切相关的外延增值服务收入/毛利占比继续下降至3%/3%，低于同行，有助毛利率在2024 - 25年触底 [1] 财务数据预测 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万元人民币）|15379|15443|16227|16873|17686| |同比增长（%）|9.2|0.4|5.1|4.0|4.8| |核心利润（百万元人民币）|2227|1552|1019|1259|1328| |核心每股盈利（人民币）|1.57|1.09|0.72|0.89|0.93| |同比增长（%）|-6.0|-30.3|-34.3|23.5|5.5| |市盈率（倍）|1.5|2.2|3.4|2.7|2.6| |每股账面净值（人民币）|8.78|9.02|8.55|9.10|9.68| |市账率（倍）|0.27|0.27|0.28|0.27|0.25| |股息率（%）|0.0|3.5|3.0|3.7|3.9| [5]