公司名稱: 雅生活智慧城市服務股份有限公司 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03319 | 說明 | 境外上市外資股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 | ...

Asia Pacific Equity Research 26 August 2025 Property Data Monitor Mainland China: leading indicators fell; HK: strong tourist arrivals / residential sell-through rates slowed Mainland China Hong Kong SAR See page 17 for analyst certification and important disclosures, including non-US analyst disclosures. J.P. Morgan does and seeks to do business with companies covered in its research reports. As a result, investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectiv ...

核心财务表现 - 1H25总收入同比下降8.3%至64.7亿元人民币 主要因主动调整业务规模及压降周期性收入[1] - 毛利率同比下滑2.4个百分点至14.5% 低于预期的16% 因高毛利增值服务占比下降及城市服务毛利率下降3.5个百分点[1] - 2025上半年扭亏为盈至3.5亿元 扣除非现金拨备影响后核心利润5.88亿元 同比下跌16.9%[1] - 中期股息每股0.062元 同比增107%（2024年中期股息每股0.03元）[1] 业务结构调整 - 在管/合约物业面积同比降10.4%/7.7%至5.17亿/6.92亿平方米 因主动整合组合并退出非盈利项目[2] - 基础物管收入同比微降0.8%至53.3亿元 保持相对稳定[2] - 外延增值服务收入同比跌76.1%至0.33亿元 业主增值服务收入同比跌39.2%至5.28亿元[1] - 城市服务收入同比跌14.6%至5.77亿元[2] 战略转型成效 - 外延增值服务收入/毛利占比降至0.5%/1%（2023上半年为8%/7% 2024上半年为3%/3%） 显著降低对房地产周期依赖[2] - 期末净现金约23亿元 相当于市值的0.54倍[2] - 业务调整长期有助毛利率触底 待行业复苏时盈利或迎来更好增长机会[2] 估值与展望 - 基于2025年约4.5倍核心利润市盈率维持目标价3.2港元[2] - 下调2025-2026财年收入和盈利预测 利润预期下调约22-23%[2] - 因短期业务处于调整期且利润率下降 评级下调至中性[2]

投资评级 - 雅生活服务评级由买入下调至中性 目标价维持3 2港元 潜在涨幅6 3% [1][5] - 目标价基于2025年约4 5倍核心利润市盈率 [5] 核心观点 - 公司业务处于结构性调整期 主动收缩非盈利项目导致规模下降但中长期毛利率有望触底 [2][5] - 减少对房地产关联方依赖 外延增值服务收入占比从2023上半年8%降至2025上半年0 5% [5] - 当前估值较低且净现金充裕(约23亿元 相当于市值0 54倍) 股价下行空间有限 [5] 财务表现 - 2025上半年总收入64 65亿元同比降8 3% 核心利润5 88亿元同比降16 9% [5][6] - 毛利率14 5%同比下降2 4个百分点 主要因高毛利增值服务占比下降 [5][6] - 派息大幅增加 中期股息每股0 062元同比增107% [5][6] - 在管面积5 17亿平方米同比降10 4% 基础物管收入53 28亿元仅微降0 8% [5][6] 业务结构 - 外延增值服务收入0 33亿元同比暴跌76 1% 业主增值服务收入5 28亿元同比降39 2% [5][6] - 城市服务收入5 77亿元同比降14 6% 毛利率下降3 5个百分点 [5][6] - 物业管理服务收入占比提升 保持53 28亿元相对稳定 [5][6] 财务预测 - 下调2025-2026年盈利预测约22-23% 2025年预期收入129 14亿元同比降6 9% [4][5] - 2025年核心每股盈利预测0 69元 较前值0 89元下调22 6% [4] - 预计2026年收入141 36亿元同比增9 5% 核心利润10 33亿元同比增6 1% [4] - 股息率有望持续提升 预计从2025年4 5%升至2027年5 2% [4]

财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏 上年同期亏损16.46亿元 [1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前） [1] - 物业管理服务收入53.28亿元同比下降0.8% 业主增值服务收入5.195亿元同比下降32.7% [1] - 城市服务收入5.77亿元同比下降14.6% 外延增值服务收入4090万元同比下降82.4% [1] 业务运营 - 物业管理在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米 覆盖住宅与非住宅多种业态 [2] - 通过优化业务结构控制经营风险 专注核心业务提升运营效益 [1] - 因应市场变化灵活调整服务产品组合 创新推出多元服务产品满足居民需求 [1] 战略发展 - 面对行业深度调整始终以业主为中心 精进服务品质应对成本压力 [1] - 业务展现可持续发展韧性 整体规模与经营保持稳健 [1][2]

核心财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏（上年同期亏损16.46亿元）[1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前）[1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入53.28亿元（同比下降0.8%）占总收入主体[1] - 业主增值服务收入5.195亿元（同比下降32.7%）[1] - 城市服务收入5.77亿元（同比下降14.6%）[1] - 外延增值服务收入4090万元（同比下降82.4%）[1] 运营规模数据 - 在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米[2] - 业务覆盖住宅与非住宅多种业态[2] 战略调整措施 - 优化业务结构专注核心业务 控制经营风险提升运营效益[1] - 创新推出多元服务产品 灵活调整服务及产品组合应对市场变化[1] - 通过精进服务品质满足居民对"好房子""好服务"的期待[1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收入为人民币6465.4百万元，较去年同期下降8.3% [1] - 毛利为人民币939.3百万元，较去年同期下降21.2%，毛利率为14.5%，同比下降2.4个百分点 [1] - 净利润为人民币448.2百万元，经调整净利润为人民币587.6百万元，较去年同期下降17.0% [1] 股东收益 - 公司股东应占利润为人民币350.3百万元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.25元 [1] - 董事会建议宣派中期股息每股人民币0.062元（税前） [1]

EF001 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | | | --- | --- | --- | --- | | 股票發行人現金股息公告 | | | | | 發行人名稱 | 雅生活智慧城市服務股份有限公司 | | | | 股份代號 | 03319 | | | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | | | 公告標題 | 截至2025年6月30日止六個月之中期股息 | | | | 公告日期 | 2025年8月26日 | | | | 公告狀態 | 新公告 | | | | 股息信息 | | | | | 股息類型 | 中期（半年期） | | | | 股息性質 | 普通股息 | | | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | | | 宣派股息 | 每 股 0.062 RMB | | | | 股東批准日期 | 有待公佈 ...

收入与利润（同比变化） - 收入为人民币64.654亿元，同比下降8.3%[2][3] - 收入人民币6465.4百万元，毛利人民币939.3百万元，净利润人民币448.2百万元，股东应占利润人民币350.3百万元[7] - 公司收入为人民币6465.4百万元，同比下降8.3%[79][80] - 公司2025年上半年总收入为人民币64.654亿元，同比下降8.3%[81] - 总营业收入为64.65亿元人民币，同比下降8.3%[49] - 毛利为人民币9.393亿元，同比下降21.2%[2][3] - 公司毛利为人民币939.3百万元[79] - 集团毛利为人民币939.3百万元，同比下降21.2%，毛利率为14.5%[96] - 净利润为人民币4.482亿元[2][3] - 公司经调整净利润为人民币587.6百万元[79] - 经调整净利润为人民币5.876亿元，同比下降17.0%[2][3] - 经调整净利润下降17.0%至人民币587.6百万元[103] - 净利润为人民币448.2百万元，较去年同期净亏损人民币1,544.4百万元实现扭亏为盈[103] - 公司股东应占利润为人民币350,298,000元，相比2024年同期的亏损人民币1,646,253,000元实现扭亏为盈[59][61] - 2025年收入为70.51亿元人民币，较2024年64.65亿元人民币增长9.0%[23] - 2025年毛利润为11.92亿元人民币，较2024年9.39亿元人民币增长27.0%[23] - 2025年经营亏损为20.47亿元人民币，而2024年为经营利润5.87亿元人民币[23] - 2025年期内亏损为15.44亿元人民币，而2024年为期内利润4.48亿元人民币[23] - 2025年本公司股东应占亏损为16.46亿元人民币，而2024年为应占利润3.50亿元人民币[23] - 2024年上半年收入重列后为人民币70.5075亿元，其中收购标的贡献人民币2812.9万元[37] - 2024年上半年毛利重列后为人民币11.9242亿元，收购标的产生毛损人民币101万元[37] - 2024年上半年经营亏损重列后为人民币20.4712亿元，收购标的贡献亏损人民币598.7万元[37] - 2024年上半年期内亏损重列后为人民币15.44397亿元，收购标的导致亏损增加人民币1208.4万元[37] 成本与费用（同比变化） - 毛利率为14.5%，同比下降2.4个百分点[2][3] - 销售成本为人民币5,526.1百万元，同比下降5.7%[93] - 2025年销售及营销开支为0.24亿元人民币，较2024年0.16亿元人民币增加51.1%[23] - 融资费用总额为1707万元人民币，同比下降14%，其中借款利息支出1632万元[53] - 折旧费用总额为人民币100,159,000元，其中机器设备折旧占比最大达人民币52,476,000元[61] - 2025年金融资产减值损失净额激增至28.84亿元人民币，较2024年1.04亿元人民币大幅增加2664%[23] - 金融资产减值损失净额同比下降96.4%至人民币104.4百万元[99] - 即期所得税费用为1.83亿元人民币，同比下降23%[55] - 期内员工总成本为人民币27.121亿元[122] 各业务线收入表现 - 物业管理服务收入为人民币53.28亿元，同比下降0.8%[3] - 物业管理服务收入为53.28亿元人民币，同比下降0.8%[49] - 物业管理服务收入为人民币53.28亿元，同比下降0.8%，占总收入82.4%[81][83] - 住宅物业管理收入为人民币22.895亿元，同比下降1.7%，占物业管理收入35.4%[81][83] - 非住宅物业管理收入为人民币30.385亿元，同比下降0.2%，占物业管理收入47.0%[81][83] - 业主增值服务收入为人民币5.195亿元，同比下降32.7%[3] - 业主增值服务收入为人民币5.195亿元，同比下降32.7%，占总收入8.1%[81][89] - 空间运营及其他服务收入为人民币239.6百万元，同比下降2.5%，占业主增值服务收入46.1%[91] - 机构类增值服务收入为人民币109.4百万元，同比下降29.9%，占业主增值服务收入21.1%[91] - 城市服务收入为人民币5.77亿元，同比下降14.6%[3] - 城市服务收入为人民币5.77亿元，同比下降14.6%，占总收入8.9%[81] - 城市卫生及清洁服务收入为人民币5.77亿元人民币，同比下降14.6%[49] - 城市服务收入为人民币577.0百万元，同比下降14.6%，占总收入8.9%[90] - 外延增值服务收入为人民币0.409亿元，同比下降82.4%[3] - 外延增值服务收入为人民币4090万元，同比下降82.4%，占总收入0.6%[81] - 外延增值服务收入为人民币40.9百万元，同比下降82.4%，占总收入0.6%[92] - 案场物业管理服务收入为人民币40.7百万元，同比下降72.6%，占外延增值服务收入99.7%[94] - 其他外延增值服务收入为人民币0.2百万元，同比下降99.8%[94] - 货物销售收入为3278万元人民币，同比下降76.1%[49] - 物业管理相关增值服务收入为人民币5.28亿元人民币，同比下降39.2%[49] - 物业管理服务、业主增值服务和城市服务收入总额为人民币6424.5百万元，同比下降5.8%，占总收入99.4%[80] 各业务线毛利率表现 - 物业管理服务毛利率为13.8%，同比下降2.6个百分点[96] - 业主增值服务毛利率为21.7%，同比上升2.2个百分点[96] - 城市服务毛利率下降3.5个百分点至14.5%[101] - 外延增值服务毛利率上升6.2个百分点至23.6%[101] 管理规模与项目数据 - 物业管理在管面积516.7百万平方米，合约面积692.3百万平方米[7] - 在管面积达516.7百万平方米，合约面积达692.3百万平方米[79] - 在管总面积达5.167亿平方米，其中第三方项目占比81.8%[84] - 住宅业态在管面积占比49.0%，公共建筑类占比40.7%[85] - 合约总面积达6.923亿平方米，第三方项目占比80.0%[88] 现金流与应收款项 - 业主增值服务现金流显著改善[11] - 城市服务业务现金流显著改善[11] - 公司强调现金流为生命线，城市服务将聚焦回款以保障业务可持续性[17] - 公司持续狠抓回款，通过多渠道控制应收款项规模并出清低效项目[18] - 现金及现金等价物从2024年初的40.79亿人民币减少至2025年6月30日的25.75亿人民币，降幅36.9%[26] - 现金及等价物下降22.4%至人民币2,574.7百万元[104] - 贸易及其他应收款项从2024年初的102.43亿人民币下降至2025年6月30日的89.61亿人民币，降幅12.5%[26] - 贸易及其他应收款项增加18.9%至人民币9,970.6百万元[110] - 贸易应收款项总额从846.22亿元人民币增至890.41亿元人民币，增幅5.2%[73][74] - 第三方贸易应收款项从488.84亿元人民币增至534.54亿元人民币，增幅9.3%[73] - 贸易应收款项减值拨备从406.55亿元人民币增至413.72亿元人民币[73] - 账龄超过3年的贸易应收款项从6.95亿元人民币大幅增至13.58亿元人民币，增幅95.4%[74] - 其他应收款项中第三方垫款从70.56亿元人民币增至87.35亿元人民币，增幅23.8%[74] - 关联方其他应收款项计提预期信贷亏损6.30亿元人民币[74] - 预付款项从149.22亿元人民币增至167.46亿元人民币，增幅12.2%[73] - 贸易应收款项中107.24亿元人民币被质押作为附属公司借款抵押品[74] - 关联方车位租售业务按金保持7.00亿元人民币[74] - 向关联方提供的计息垫款从1.06亿元人民币微增至1.06亿元人民币[74] 资产与负债状况 - 公司总资产从2024年初的244.19亿人民币下降至2025年6月30日的203.47亿人民币，降幅16.7%[26] - 以公允价值计量并计入损益的金融资产从2024年初的20.00亿人民币减少至2025年6月30日的10.24亿人民币，降幅48.8%[26] - 以公允价值计量金融资产减少48.7%至人民币1,023.7百万元[109] - 股东应占权益从2024年初的128.75亿人民币下降至2025年6月30日的97.14亿人民币，降幅24.5%[27] - 保留盈利从2024年初的57.30亿人民币大幅减少至2025年6月30日的26.22亿人民币，降幅54.2%[27] - 非控股权益从2024年初的16.36亿人民币增长至2025年6月30日的18.11亿人民币，增幅10.7%[27] - 贸易及其他应付款项从2024年初的68.83亿人民币下降至2025年6月30日的61.78亿人民币，降幅10.2%[27] - 借款总额（流动+非流动）从2024年初的3.97亿人民币增长至2025年6月30日的4.29亿人民币，增幅8.1%[27] - 负债总额从2024年初的99.08亿人民币下降至2025年6月30日的88.22亿人民币，降幅11.0%[27] - 总权益增长2.9%至人民币11,524.9百万元[104] - 公司权益总额为145.11亿元人民币，其中股东应占权益为128.75亿元人民币[42] - 总负债为96.01亿元人民币，其中流动负债占90.44亿元人民币[42] - 借款总额为18.27亿元人民币，非流动借款占18.27亿元人民币[42] - 合约负债为15.68亿元人民币，主要来自物业管理预收款[42] - 保留盈利为57.30亿元人民币，较期初减少0.7%[42] - 贸易应付款项总额为人民币2943.4百万元，其中1年以内账期占比81.9%（人民币2409.5百万元）[76] - 其他应付款项总额为人民币2286.9百万元[75] - 应付股息为人民币80.1百万元[75] - 即期所得税负债为人民币4.47亿元，较2024年12月31日下降3.9%[114] - 递延所得税负债从人民币2.468亿元下降至人民币2.204亿元[114] - 长期借款人民币2.079亿元及短期借款人民币0.579亿元以资产抵押[115] - 资本负债比率为3.7%[113] 运营优化与战略调整 - 启动城市布局优化工作，聚焦于约50个重点城市进行市场拓展[10] - 住宅市场拓展布局由200余个城市精简至50个[16] - 重点加强广州、深圳、上海等核心城市布局[16] - 提升单城市项目数量及管理规模[16] - 业主增值服务聚焦本地生活与资产运营两大核心品类[11] - 通过轻资产运营和产品结构优化提升业务表现[11] - 外包商集中采购比例进一步提高[12] - 加强工程集约化管理[12] - 公司通过智能化和信息化实现精细化管理，推动效益稳步提升[18] - 公司升级成本全周期精细管理模式，重构成本采购组织架构[18] - 公司贯彻"一区一策"精准赋能机制，深化投后管理并加强公司管治[19] - 公司精简管理层级推动组织提效，网格化配置一线岗位[19] - 公司以品质为核心竞争力，跳出同质化竞争和低效内卷[20] - 公司加快业务升级转型，以科技赋能精细化运营[20] - 公司将在核心区域落地存量旧改、居家养老、文旅项目资产管理等业务试点[17] - 公司围绕空间、资产、生活打造拳头产品，提高业务渗透率[17] - 期内实现扭亏，整体规模与经营稳健[6] 服务与产品创新 - 完成超过百项服务标准修订更新[8] - 发布住宅分级服务产品图谱手册，覆盖24个服务场景，涉及超过700个服务细项[8] - 全新智慧门禁系统已在超过100多个城市的在管项目落地[9] - 推进智慧停车系统建设[15] 收购与合并活动 - 公司于2025年5月16日完成收购聊城雅居乐环保科技100%股权，总现金代价为人民币4270.8万元[33] - 收购事项按共同控制下的业务合并处理，采用合并会计法[34] - 共同控制合并后公司2024年12月31日总资产增加至20,597,749千元，较合并前增加350,578千元[38][40] - 非流动资产合并后增至7,686,869千元，其中物业、厂房及设备增加268,588千元至877,629千元[38] - 流动资产合并后达12,910,880千元，贸易及其他应收款项及预付款项增加38,678千元至7,419,549千元[38] - 合并后权益总额增至11,195,096千元，其中本公司股东应占权益增加44,710千元至9,452,474千元[40] - 非流动负债合并后增加87,410千元至663,919千元，主要因借款增加87,410千元[40] - 流动负债合并后增至8,738,734千元，贸易及其他应付款项增加208,902千元至6,573,921千元[40] - 2024年1月1日合并前总资产为24,050,580千元，合并后增至24,418,554千元，增加367,974千元[41] - 2024年1月1日非流动资产合并前为7,562,592千元，合并后增至7,885,115千元，增加322,523千元[41] - 2024年1月1日流动资产合并前为16,487,988千元，合并后增至16,533,439千元，增加45,451千元[41] - 现金及现金等价物在2024年1月1日合并后增加4,077千元至4,078,942千元[41] 其他收入与收益 - 其他收入总额为5498.6万元人民币，其中利息收入来自存款和第三方贷款为2276.3万元，来自联营方贷款为25.9万元[50] - 政府补助为2880.8万元人民币，同比增长约305%，主要来自地方政府财政补贴[50] - 税项抵减为116.1万元人民币，同比下降约55%，主要因额外增值税抵扣减少[50] - 以公允价值计量金融资产公允价值收益净额为-50万元人民币，同比转亏[52] - 出售以公允价值计量金融资产收益为172.1万元人民币，同比下降89%[52] - 出售使用权权益法投资产生亏损2815.6万元人民币，同比改善[52] - 递延所得税收益为4054.1万元人民币，同比改善94.5%[55] - 2025年所得税抵免为5.03亿元人民币，而2024年所得税开支为1.42亿元人民币[23] - 2025年非控股权益应占利润为1.02亿元人民币，与2024年0.98亿元人民币基本持平[23] 固定资产与无形资产 - 物业、厂房及设备和使用权资产合计账面净值从期初人民币964,028,000元降至期末人民币905,412,000元[61] - 期内新增资产投资人民币49,724,000元，其中使用权资产新增人民币17,128,000元[61] - 投资性物业账面价值从期初人民币195,832,000元下降至期末人民币189,214,000元[64] - 投资性物业重估亏损人民币6,618,000元，与去年同期亏损人民币6,571,000元基本持平[64] - 公司质押账面价值人民币318,748,000元的自用物业作为借款抵押品[62] - 投资性物业全部采用公允价值第3级计量，估值基于重大不可观察输入数据[67] - 质押投资性物业市值为2708.1万元人民币（2024年末：2752.4万元）[69] - 办公楼宇公允价值为1.892亿元人民币，采用市场价格输入范围12000-28000元/平方米[70] - 商誉累计减值拨备保持8.447亿元人民币（2024年末：8.447亿元）[72] - 无形资产账面净值从34.661亿元下降至33.673亿元，减少2.8%[71][72] - 客户关系及未完成合同账面净值从8.926亿元下降至8.052亿元，减少9.8%[71] - 计算机软件账面净值从1801万元下降至1544万元，减少14.3%[71] - 商标账面净值从365万元下降至313万元，减少14.2%[71] - 2025年上半年无形资产摊销费用为9059.5万元人民币[

公司治理变动 - 提名委员会建议并董事会决议通过提名赵昱女士为执行董事候选人 [1] - 建议委任须经公司股东在后续股东大会审议及批准 [1] - 若获批准 赵昱女士任期自临时股东大会通过之日起至第三届董事会任期届满为止 [1]