行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 核心观点 - 京沪放松限购政策有助于定向去化非核心区域库存并刺激市场成交 促进房地产市场阶段性回稳[4] - 销售端延续低迷 价格端"止跌回稳"仍存压力 量价尚未进入明显正循环复苏通道 预计后期仍会有增量政策推出[4] - 聚焦核心城市核心区域且产品力获市场认可的房企有望持续受益 商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望凸显 二手房成交占比提升下关注中介机构布局机会[4] 行情回顾 - 本期（2025年8月1日至8月25日）房地产板块上涨10.07% 跑赢上证指数（上涨8.69%）和沪深300指数（上涨9.66%）[4][10] - 年初至今房地产板块上涨6.83% 表现弱于上证指数（上涨15.87%）和沪深300指数（上涨13.58%）[4][10] 销售表现 - 1-7月中国商品房销售面积5.16亿平方米 累计同比下降4% 销售额4.96万亿元 累计同比下降6.5%[19] - 7月单月商品房销售面积0.57亿平方米 单月同比下降8.4% 环比下降45.81% 销售额0.53万亿元 单月同比下降14.08% 环比下降47.55%[8][19][23] - 8月重点城市新房日均成交面积较7月进一步下行 30大中城市8月日均成交面积19.52万平方米 环比下降6.76%[21] - 现房销售占比持续提升 1-7月现房销售面积占比约35.45%（2024年为30.84%） 7月现房销售面积1979.77万平方米 累计同比增长12.2%[28][32] 价格走势 - 7月70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.3% 其中一线城市环比下降0.2% 样本二线城市环比下降0.4%[22][24] - 7月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.5% 四大一线城市二手房价均下跌[42][45][47] - 不同城市分化明显 上海新房价格指数保持正增长 杭州价格相对稳健 而温州 金华等地二手房价已跌破2010年12月水平[26][50][51] 政策影响 - 北京于8月8日调整五环外限购政策 上海于8月25日放松外环外限购 重点消化外围区域库存[4][38] - 新政后北京二手房成交面积有所改善 上海二手房成交面积接近2024年10月水平[38][41] 投资开发 - 7月房地产开发投资累计同比下降12% 降幅持续扩大[4][27][57] - 7月新开工面积累计同比下降19.4% 施工面积累计同比下降9.2% 竣工面积累计同比下降16.5%[4][29][61] - 1-7月国央企为拿地主力 中海地产 绿城中国 保利发展权益拿地金额位列行业前三[63][64] 投资建议 - 建议关注聚焦核心城市核心区域且产品力获市场认可的房企 如滨江集团 建发国际集团 绿城中国[4][65] - 商业运营能力突出的开发商如华润置地 恒隆地产 太古地产在存量时代价值有望凸显[4][65] - 二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会[4][65]