投资评级 - 维持"买入"评级 目标价12.5元 [13] 核心观点 - 城市更新战略推动有望带给招商蛇口长期Alpha [1] - 城市更新是房地产长期发展重要战略 2025年5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发 7月15日中央城市工作会议再次强调"以推进城市更新为重要抓手" [1] - 城市更新领域门槛高竞争少 参与城市更新的开发商需要较强的资金实力 截止2024年年报 账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展 [3] - 招商蛇口"地产+商业"的模式类似港股华润置地 短期综合开发实力有助于公司在城市更新中精准卡位优质项目 长期持有型物业则有助于稳定公司利润率和现金流 [10] 公司表现 - 2025年1-7月招商蛇口累计实现签约销售面积393.41万平方米 累计实现签约销售金额1045.53亿元 位列克而瑞Top5 [5] - 2024年公司在"核心10城"的投资金额占比达90% 其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59% [5] - 公司标杆项目亮点纷呈 20余个全国新作首开去化率领先竞品25% 其中10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单 [5] - 公司主要持有物业全口径收入2024年达74.64亿元 同比上涨12% EBITDA实现36.67亿元 同比上涨11% [5] - 通过各REITs平台打通资产退出通道 公司成功构建了持有物业"开发－运营－资本化－再投资"的良性循环体系 [10] 财务预测 - 预计公司2025-27年归母净利润为42、46、51亿元 对应EPS为0.47、0.51、0.56元 [13] - 预计2025-27年营业收入分别为181,149、188,366、199,329百万元 同比增长1.23%、3.98%、5.82% [14] - 预计2025-27年毛利率分别为14.24%、14.14%、14.21% 净利率分别为2.33%、2.45%、2.56% [17] 估值分析 - 给予招商蛇口1倍PB估值 对应目标价12.5元 [13] - 当前收盘价￥9.06 总市值82,091.18百万元 总股本9,060.84百万股 [6] - 预计2025-27年P/E分别为19.45、17.76、16.09倍 P/B分别为0.73、0.71、0.69倍 [17]