投资评级 - 新城控股投资评级为"推荐"且维持该评级 [1][3][7] 核心观点 - 新城控股商业运营表现稳健 融资成本持续下降 双轮驱动模式支撑未来发展 [1][6][7] - 2025年上半年营业收入221亿元 同比下降34.8% 归母净利润8.9亿元 同比下降32.1% [3][6] - 毛利率同比提升5.2个百分点至26.9% 融资成本下降至5.55% 创历史新低 [6] - 商业地产表现突出 吾悦广场出租率97.81% 总销售额515亿元同比增长16.5% [6] 财务表现 - 预计2025-2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元 对应PE分别为44.0倍、42.9倍、37.4倍 [5][7][9] - 毛利率预计持续改善 从2024年19.8%提升至2027年21.2% [5][9] - 净利率从2024年0.8%提升至2027年2.7% ROE稳定在1.2%-1.4%区间 [5][9] - 资产负债率从2024年73.1%降至2027年53.0% 净负债比率从39.9%降至9.2% [9] 商业运营 - 开业及在建吾悦广场205座 其中在营174座 覆盖国内141个大中城市 [6] - 2025年上半年客流总量9.5亿人次同比增长16% 商业运营总收入69.4亿元同比增长11.8% [6] - 出租率保持97.81%的高水平 [6] 融资与现金流 - 成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年 [6] - 积极推进公募REITs、持有型不动产ABS等多层级REITs产品 [6] - 连续八年经营性现金流为正 2025年上半年全口径资金回笼率115% [6] - 期末平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点 [6] 开发业务 - 2025年上半年合同销售金额103.3亿元同比下降56.2% 销售面积133.5万平米同比下降59.1% [6] - 已售未结转面积1179.2万平米 158个子项目在建 总建筑面积1748.5万平米 [6]