投资评级与目标价 - 招商蛇口投资评级为推荐（维持） [2] - 目标价为11元 [2] 核心财务表现 - 2025上半年营业收入515亿元（同比增长0.4%） [2] - 归母净利润14.5亿元（同比增长2.2%） [2] - 毛利率达14.38%（同比增加2.39个百分点） [9] - 开发业务毛利率16.27%（同比增加3.38个百分点） [9] - 物业服务毛利率11.6% 资产运营毛利率-0.9% [9] 销售与土地储备 - 签约销售金额889亿元 签约面积335万平方米 [9] - 核心10城销售贡献占比70%（同比增加4个百分点） [9] - 新增土地16宗 总计容建面167万平方米 总地价353亿元 [9] - 投资强度39.7%（同比增长25.2个百分点） [9] - 合约销售均价26536元/平方米（同比增长15.3%） [9] 非开发业务表现 - 资产运营收入36.6亿元（同比增长4.1%） [9] - EBITDA 19亿元（同比增长0.4%） [9] - 新入市13个项目 新增经营面积72万平方米 [9] - 招商积余营收91.07亿元（同比增长16.17%） 归母净利润4.74亿元（同比增长8.9%） [9] - 在管项目2370个 管理面积3.68亿平方米 [9] 财务预测指标 - 2025-2027年预测营收172,689/170,340/169,934百万元 [5] - 2025-2027年预测归母净利润4,292/4,997/6,146百万元 [5] - 每股收益预测0.47/0.55/0.68元 [5] - 市盈率预测19/16/13倍 [5] - 市净率维持0.7倍 [5] 区域业务表现 - 南部地区营收同比增长82% 毛利率增加12.27个百分点 [9] - 中西部地区毛利率仅同比下滑2.33个百分点 [9] - 开发业务占比78% 非开发业务合计占比22% [9] 资产与经营数据 - 集中商业运营收入9.4亿元 产业园收入6.4亿元 公寓收入6.5亿元 [9] - 开业三年以上商业项目出租率91% 精品公寓出租率92% [9] - 总经营建筑面积655万平方米 在建及筹开项目321万平方米 [9]