行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] - 房地产板块表现强于大市，物业管理板块表现弱于大市 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（9.27-10.3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [5][6] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [5][6] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比-28.4%，其中一二线同比-23.2%，三四线同比-58.5% [5][8][9] - 2025年国庆6天（10/1-10/6）21个重点城市新房成交40万平，同比下降22%，为2017-2024年平均成交量95万平的42% [5][14][15] 二手房成交量 - 上周（9.27-10.3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [5][18] - 10月截至上周累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [5][18] - 年初累计至今成交4508.5万平米，同比上升5.5% [5][18] 新房库存 - 上周（9.27-10.3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [5][28] - 25年7月-9月周成交/推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [5][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积9043.4万平米，环比上升0.1% [5][28] - 3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [5][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策，合肥、云南加快推出“好房子”建设标准 [5][37] - 重庆推出“房票安置+需求分层”以落实购房、置换补贴 [5][37] - 合肥供给端建立土地供应热力图机制，编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款 [5][37] - 云南省加大住房补贴优惠力度、加大住房公积金支持力度、加大高品质“好房子”供给 [5][37] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [5][37] - 克而瑞发布9月房企销售数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（-10%），单月销售面积976万平米（-17.3%） [5][37] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动 [40] 公司动态跟踪 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [5][41] - 越秀地产获30亿港元循环贷款 [5][41] - 建发国际1-9月累计销售金额710.3亿元（+7.5%），销售面积275万平方米（-15.8%） [5][41] 物管公司 - 贝壳-W于9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [5][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.5/15.3倍 [5] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，相对收益-2.85%，板块表现弱于大市 [5][52] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.8/12.5倍 [5] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W [5] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]