报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数下跌 0.3% 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.3%、-0.1% 多数板块收跌 市政设施、生态环保涨幅领先 首单外资消费 REITs 正式上市 是中国公募 REITs 市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 中证 REITs 指数整周涨跌幅为 -0.3% 表现弱于中证全债指数、中证转债指数 强于沪深 300 指数 年初至今涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 5.4% 波动率为 7.2% 回报率低于沪深 300 指数、中证转债指数 高于中证全债指数 波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数 高于中证全债指数 [2][10] - REITs 总市值在 10 月 10 日下降至 2203 亿元 较上周减少 7 亿元 全周日均换手率为 0.31% 较前一周下降 0.11 个百分点 [2][10] 各板块表现 - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.3%、-0.1% 大部分板块收跌 市政设施、生态环保涨幅领先 [1][3][17] - 周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为易方达广开产园 REIT（+1.93%）、华泰南京建邺 REIT（+1.35%）、华夏金隅智造工场 REIT（+1.03%） [3][22] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高 区间日均换手率为 0.7% 消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高 成交额占 REITs 总成交额 24.9% [3][24] - 本周不同 REITs 产品资金流向中 主力净流入额前三名分别为创金合信首农 REIT（879 万元）、华夏华润商业 REIT(445 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(329 万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 10 日 在交易所处在已受理阶段的 REITs 产品共有 1 只 已申报阶段 1 只 已问询阶段 1 只 已反馈的产品 4 只 已通过待上市的产品 7 只 另有通过已上市的首发产品 12 只 [27] 估值跟踪 - 截至 10 月 10 日 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5% 从股性角度用相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [29] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至 2025 年 10 月 10 日 产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 86BP 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 207BP [1][32] 行业要闻 - 9 月 29 日 首单外资消费 REITs——华夏凯德商业 REIT 在上海证券交易所成功上市 拟募集规模 22.872 亿元 比例配售前累计认购资金超 3091.7 亿元 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达 535.2 倍和 252.6 倍 [4][38] - 华夏中海商业 REIT 将于 2025 年 10 月 13 日至 10 月 14 日正式发售 发售价格为 5.281 元/份 拟募资总额为 15.843 亿元 网下询价超 374 倍 [38]