投资评级 - 投资评级为“买入”，且为维持该评级 [1][6] 核心观点 - 报告认为保利发展是经营管理能力优秀的龙头央企，看好其低价项目结转完成后业绩持续修复 [6] - 尽管公司2025年三季报显示收入利润下滑、结转毛利率承压，但其销售排名稳居行业首位，土储结构不断优化，一线城市拿地占比超五成，负债结构优化，资金成本优势明显 [6] 财务业绩表现 - 2025年前三季度营业收入为1737.2亿元，同比下降4.95% [7] - 2025年前三季度归母净利润为19.3亿元，同比下降75.31% [7] - 毛利率和净利率分别为13.4%和3.8%，分别同比下降2.5个百分点和2.9个百分点 [7] - 业绩下滑主因是结转规模和结转毛利率同比下降，以及对合联营企业投资收益由2024年同期的15.2亿元降至-2.1亿元 [7] - 下调盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为42.6亿元、52.4亿元、64.1亿元 [6] - 预计2025-2027年EPS分别为0.36元、0.44元、0.54元，当前股价对应PE估值分别为21.3倍、17.3倍、14.1倍 [6] 销售与土地储备 - 2025年前三季度实现签约金额2017.3亿元，同比下降16.5%；实现签约面积1010.4万方，同比下降25.1%，销售排名稳居行业第一 [8] - 实现销售回笼1941亿元，回笼率达96% [8] - 前三季度新增拿地建面290万方，总土地款603亿元，同比增长45%，拿地强度约30% [8] - 新增拿地均位于核心38城，其中北京、上海、广州三城拿地金额占比达51% [8] - 截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比下降14.6% [8] 财务状况与融资成本 - 截至2025年三季度末，货币资金余额1226.5亿元，同比下降3.7% [9] - 资产负债率为73.3%，较年初下降1.1个百分点 [9] - 公司前三季度公开市场发债283亿元，票面融资成本持续下行，最新发行的3年期中票融资成本仅为2.00% [9] - 截至2025年上半年末，公司综合融资成本降至2.89% [9] - 扣除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率为59.6% [9]