投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“推荐”，且为“维持”评级 [1] 核心观点 - 报告认为公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，新增项目兑现度较好，有望穿越周期并持续向好发展 [7] 公司基本数据 - 公司总股本为11,970百万股，总市值为907亿元 [1] - 公司每股净资产为16.11元，资产负债率为73.3% [1] - 公司实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会 [1] 2025年三季报业绩表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1737.2亿元，同比下降5% [4][7] - 2025年前三季度公司实现归母净利润19.3亿元，同比下降75.3% [4][7] - 归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降2.5个百分点至13.4%、投资收益同比减少17.9亿元、少数股东损益占比同比提升34.2个百分点至70.4% [7] 经营与销售情况 - 2025年前三季度公司实现签约金额2017.3亿元，同比减少16.5%，签约面积1010.4万平米，同比减少25.1% [7] - 公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96% [7] - 前三季度新增容积率面积290万平米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市核心区域核心板块 [7] - 前三季度公司新开工面积512万平米，同比减少40.2%，竣工面积1812万平米，同比减少12.1% [7] - 截至三季度末公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平米，待开发面积4516万平米 [7] 财务预测 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为266,475百万元、221,174百万元、194,633百万元，同比变化分别为-14.5%、-17.0%、-12.0% [6] - 预计公司2025-2027年归属母公司净利润分别为5,455百万元、6,506百万元、7,511百万元，同比变化分别为9.1%、19.3%、15.5% [6] - 预计公司2025-2027年毛利率分别为14.3%、15.2%、15.5%，净利率分别为2.0%、2.9%、3.9% [6] - 预计公司2025-2027年EPS分别为0.46元、0.54元、0.63元，当前股价对应PE分别为16.6倍、13.9倍、12.1倍 [6][7] 财务状况与比率 - 预计公司资产负债率将从2024年的74.3%逐步下降至2027年的61.5% [8] - 预计公司净负债比率将从2024年的40.5%显著改善至2027年的-4.2% [8] - 预计公司ROE将从2024年的2.5%逐步提升至2027年的3.6% [6][8] - 预计公司2025-2027年每股经营现金流分别为4.90元、5.80元、3.88元 [8]