投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”，并予以“维持” [9] 核心观点 - 报告核心观点认为，保利发展盈利短期周期性承压，但作为央企龙头，其估值仍有修复空间 [2][12] - 周期压力已在结算端体现，2025年第三季度业绩表现低于预期，但考虑到公司拥有较充裕的未结资源、高盈利增量土储将逐渐结转以及资产减值影响弱化，未来业绩仍有望维持一定体量 [2][12] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展更加积极，并持续通过调改规等方式优化土储质量 [2][12] - 近期行业景气度加速下行，政策出台的必要性提升，优质央企开发龙头估值或有修复可能 [2][12] 2025年三季度财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入1737亿元，同比下降5.0% [6][12] - 2025年前三季度，公司实现归属于母公司的净利润19亿元，同比下降75.3% [6][12] - 2025年第三季度单季度综合毛利率为10.8%，同比下降4.8个百分点，为近年新低；2025年前三季度综合毛利率为13.4%，同比下降2.5个百分点 [12] - 2025年第三季度，公司对合联营企业的投资收益为-10.6亿元，上年同期为-0.8亿元 [12] - 2025年前三季度，公司竣工面积同比下降12.1%，对营收形成压制 [12] 销售与投资表现 - 2025年前三季度，公司实现销售金额2017亿元，同比下降16.5%；销售面积1010万平方米，同比下降25.1% [12] - 2025年前三季度，销售均价为2.00万元/平方米，同比上升11.5%；销售回笼率为96.2%，同比提升5.4个百分点 [12] - 参考第三方克而瑞榜单，公司销售规模稳居行业首位 [12] - 2025年前三季度，公司拿地金额603亿元，同比大幅增长45.3%，其中51%的投资额位于一线城市核心板块 [12] - 2025年前三季度，公司拿地面积290万平方米，同比增长30.1%；拿地均价为2.08万元/平方米，同比上升11.7% [12] - 拿地面积强度为28.7%，同比提升12.2个百分点；拿地金额强度为29.9%，同比提升12.7个百分点；拿地均价与销售均价之比为104.3% [12] 多元业务与融资 - 2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [12] - 保利物业经营稳健，2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3%；新拓第三方单年合同额14.1亿元，同比增长17.2% [12] - 公司年内成功发行85亿元6年期可转债，首年票面利率仅为2.20%，整体利率中枢为2.325% [12] - 公司年内还成功发行了多单低成本信用债，彰显融资优势 [12] 未来业绩展望 - 报告预计公司2025年至2027年的归母净利润分别为17亿元、22亿元、27亿元 [12] - 对应的市盈率（PE）分别为53倍、42倍、34倍 [12]