投资评级与核心观点 - 报告对陆家嘴维持“买入”投资评级 [2][6] - 核心观点：公司三季度营收利润同比大幅增长，但持有物业出租率有所下行，未来业绩增长可期 [1][6] - 预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元，对应EPS为0.35、0.38、0.41元 [6] - 当前股价对应PE为24.9、22.9、21.2倍 [6] 三季度财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；实现归母净利润10.62亿元，同比增长0.66% [7] - 三季度单季度实现营业收入54.40亿元，同比增长174.45%；实现归母净利润2.46亿元，同比增长45.17% [7] - 三季度营收大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；归母净利润增长主要系金融业务利润增加 [7] - 2025年1-9月公司毛利率为39.78%，净利率为11.73%，同比分别下降16.96个百分点和6.84个百分点 [7] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为70.03%，权益乘数为3.34，流动比率为1.11，速动比率为0.33 [7] 持有型物业运营情况 - 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米 [8][11] - 甲级办公楼上海平均出租率75%，较2024年同期83%有所下降；天津平均出租率58%，较2024年同期65%下降 [8] - 高品质研发楼上海平均出租率85%，与2024年同期86%基本持平 [8] - 主要商业物业上海平均出租率92%，较2024年同期90%有所提升；天津平均出租率88%，较2024年同期76%显著提升 [8] - 租赁住宅物业平均出租率80%，酒店物业平均出租率72%，均较2024年同期89%和76%有所下滑 [8] 财务预测摘要 - 预测2025年营业收入为151.61亿元，同比增长3.5%；2026年营业收入为155.05亿元，同比增长2.3% [9] - 预测2025年归母净利润为17.43亿元，同比增长15.6%；2026年归母净利润为18.93亿元，同比增长8.6% [9] - 预测2025年毛利率为42.2%，净利率为11.5%；2026年毛利率为40.7%，净利率为12.2% [9] - 预测2025年ROE为4.1%，2026年ROE为4.3% [9]