投资评级 - 报告维持对该公司的“持有”投资评级 [1] 核心观点 - 报告认为该公司财务压力化解仍需时日，开发业务持续承压，但关注高管履新可能带来的新变化 [1][3][5] 财务表现 - 2025年前三季度营收为170.2亿元，同比下降42% [3] - 2025年前三季度归母净亏损为43.7亿元，同比增亏20.2亿元 [3] - 2025年前三季度毛利率为8.22%，同比下降4.66个百分点 [3] - 资产减值损失同比增加3亿元至5亿元，联合营企业亏损同比增加3亿元至6亿元 [3] - 截至2025年第三季度，合同负债为315亿元，同比下降26% [3] 杠杆与现金流 - 2025年前三季度经营性现金流净额为49亿元，同比增加32亿元 [4] - 有息负债同比下降5%，但货币资金收缩25% [4] - 净负债率/扣预资产负债率/短债覆盖率分别较2024年末变化+14.8/+0.3/-8.9个百分点至146%/75%/65% [4] 控股股东支持 - 控股股东华侨城集团为国资委直管大型央企，截至2025年上半年末总资产4781亿元，净资产921亿元 [4] - 华侨城集团2025年公开债融资达75亿元，融资成本为3.25-3.62% [4] - 华侨城集团于2025年7月15日宣布增持计划，拟在未来6个月回购公司1.1-2.2亿元股份，截至10月15日已回购111万元 [4] 业务运营 - 2025年前三季度合同销售金额为132.5亿元，同比下降22%；合同销售面积为89.3万平米，同比下降19% [5] - 销售均价同比下降4%至14838元/平米 [5] - 公司于2025年上半年重启拿地，新增1宗重庆地块，权益拿地金额4.6亿元，第三季度无新增 [5] - 2025年前三季度旗下文旅项目总接待游客5950万人次，同比下降1%，其中第三季度因天气影响同比下滑9% [5] 管理层变动 - 2025年9月，公司原董事长退休、原总裁工作调动，新董事长吴秉琪履新并兼任总裁 [5] - 吴秉琪先生现为华侨城集团总裁，此前在华润置地、中国建筑等大型企业担任重要职位 [5] 盈利预测与估值 - 报告下调公司2025/2026/2027年每股收益预测至-0.64/-0.18/0.001元 [6] - 报告下调公司2025年每股净资产至5.98元 [6] - 基于0.39倍2025年市净率，得出目标价为2.33元 [6] - 可比公司平均2025年市净率为0.49倍 [6]