投资评级 - 报告对新城控股的投资评级为“买入”（维持）[6] 核心观点 - 报告核心观点认为新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动战略，商场租金快速增长且收入和毛利占比持续提升，同时公司有息负债持续下降，偿债压力逐步减轻，有望在新行业格局下实现更长期、更高质量的增长 [6] 财务表现 - 2025年第三季度公司营业收入344亿元，同比下降33.3%；归母净利润9.7亿元，同比下降33.0%；扣非后归母净利润10.1亿元，同比下降31.8% [6] - 2025年第三季度毛利率和归母净利率分别为25.6%和3.0%，同比分别提升5.4个百分点和0.02个百分点 [6] - 预测2025年至2027年归母净利润分别为9.45亿元、11.13亿元和17.07亿元，同比增长率分别为25.6%、17.8%和53.4% [5][6] - 预测2025年至2027年每股收益分别为0.42元、0.49元和0.76元 [5] 商业地产运营 - 2025年第三季度商场含税租金及管理费收入105亿元，同比增长11%；税后租管费98.1亿元，同比增长10.8% [6] - 2025年计划含税租管费140亿元，同比增长9.3% [6] - 截至2025年第三季度末，公司已开业商场176个，总出租面积1,630万平方米，同比增长5.7%；出租率97.8%，同比微增0.1个百分点 [6] - 2025年上半年商场业务营收占比达29%，毛利占比高达77%，毛利率为71.2%，较2024年显著提升 [6] 债务与偿债能力 - 截至2025年第三季度末，公司有息负债531亿元，同比下降7.3% [6] - 公司处于“三条红线”黄档，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.7%、56.9%和0.58倍 [6] - 公司信用债敞口主要为美元债，2025年已无到期，2026年到期4.04亿美元（约合29亿元人民币） [6] - 2025年6月和9月公司分别新发行3亿美元和1.6亿美元信用债，票面利率均为11.88%，显示其信用修复和持续融资能力 [6] 房地产开发销售 - 2025年第三季度销售金额151亿元，同比下降53%；销售面积196万平方米，同比下降55%；销售均价7,682元/平方米，同比上升4.1% [6] - 2024年下半年以来销售均价呈现回升趋势，可能代表公司开始注重价值维护 [6] - 2025年第三季度公司无新增土地储备；当期竣工面积350万平方米，同比下降60% [6]