投资评级 - 报告对公司的投资评级为“推荐” [4][6] 核心观点 - 公司持有北京核心板块的优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [4] - 公司2025年三季度营收和归母净利润同比下滑，主要因写字楼和商城租金及出租率下降，以及销售和管理费用上升 [1] - 尽管投资性物业租金及出租率承压，但其表现仍优于北京全市水平 [2] - 酒店行业面临经营压力，但新出台的行业指导意见为未来发展带来积极预期 [3] - 预测公司2025-2027年营收与归母净利润将实现小幅稳步增长 [4][5] 2025年三季度财务表现 - 截至2025年三季度，公司实现营业收入28.21亿元，同比下降4.39% [1] - 截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69% [1] - 销售费用和管理费用同比分别提升7.15%和2.11% [1] 投资性物业运营状况 - 2025年三季度写字楼平均租金为613元/平方米/月，同比下降4.96%；出租率为92.3%，同比下降0.9个百分点 [2] - 2025年三季度商城平均租金为1308元/平方米/月，同比下降2.02%；出租率为95.5%，同比下降1.1个百分点 [2] - 2025年三季度公寓平均租金为363元/平方米/月，同比下降1.09%；出租率为90.4%，同比上升1.1个百分点 [2] - 同期北京市写字楼租金环比下降2.90%至215.51元/平方米/月，空置率为16.5% [2] - 同期北京市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至30.6元/平方米/天 [2] 行业环境分析 - 2025年前三季度，北京市服务性消费额同比增长4.8%，但社会消费品零售总额同比下降5.1% [2] - 截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9% [3] - 商务部等部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，旨在推动行业品质化、智慧化发展 [3] 盈利与财务预测 - 预测2025年营业收入为39.36亿元，同比增长0.6%；2026年为40.07亿元，同比增长1.8%；2027年为40.90亿元，同比增长2.1% [4][5] - 预测2025年归母净利润为12.90亿元，同比增长2.2%；2026年为13.47亿元，同比增长4.4%；2027年为14.04亿元，同比增长4.3% [4][5] - 预测2025-2027年每股收益分别为1.28元、1.34元、1.39元 [5] - 预测2025-2027年PE倍数分别为16倍、15倍、14倍 [4][5] - 预测毛利率将从2024年的58.14%逐步提升至2027年的60.48% [9][10] - 预测净资产收益率将从2024年的13.08%小幅上升至2027年的13.67% [9][10]