报告核心观点 - 报告重点关注西麦食品的业绩表现和华夏安博仓储REIT的发行定价，认为西麦食品处于收入利润高增长通道，新品和渠道拓展带来持续动力，而华夏安博仓储REIT因底层资产优质和原始权益人背景强劲，具备估值提升潜力 [5][7][9] 公司评论：西麦食品 - 公司第三季度实现营业收入5.47亿元，同比增长18.92%，归母净利润5059万元，同比增长21.00%，扣非归母净利润4919万元，同比大幅增长86.30% [7] - 前三季度累计营收16.96亿元，同比增长18.34%，归母净利润1.3208亿元，同比增长21.90%，毛利率同比提升1.03个百分点至43.64% [7] - 费用控制效果显著，前三季度销售费用率和管理费用率同比分别下降0.23和0.63个百分点至28.98%和4.96% [7] - 经营性现金流净额约2.05亿元，同比增长57.40%，公司9月推出粉粉类新品，专注药食同源，并持续拓展抖音等线上渠道及线下零食量贩、山姆会员店 [7] - 预计2025-2027年营业收入分别为24.48亿元、31.11亿元、37.35亿元，增速分别为29.1%、27.1%、20.1%，归母净利润分别为1.85亿元、2.49亿元、3.10亿元，增速分别为38.8%、35.0%、24.4% [7] 衍生品研究：华夏安博仓储REIT - 底层资产为粤港澳大湾区的三个物流项目（广州开发区、东莞石排、东莞洪梅），可租赁面积合计35.93万平方米，均为现代化高标仓，约定存续期限41年 [9] - 原始权益人安博公司为全球知名物流地产企业，旗下尚有可扩募资产10个，2025年上半年营收8245万元，EBITDA 5900万元，经营性现金流净值5334万元，期末平均出租率96.9%，租金收缴率平均97.25% [9] - 发行价6.121元，对应P/NAV 1.13倍，网下有效认购倍数235.81倍，中签率0.42% [9] - 预测2025年和2026年可供分配金额均为1.07亿元，年化派息率分别为4.70%和4.72%，发行价对应年化派息率4.17%和4.19%，对应2026年预测P/FFO 22.87倍 [9] - 目前已上市产权类仓储物流REITs共10只，过去三个月平均P/NAV中位数1.22倍，P/FFO中位数26.80倍，派息率TTM中位数3.93%，预计该REIT上市后合理价格区间为6.62-7.64元，较发行价高出8%-25% [9]