投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍 [8] 公司概况与市场地位 - 保利物业是保利发展控股集团旗下核心子公司，成立于1996年，业务覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队 [12] - 控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一，公司具备央企背景和突出的资源协同优势 [15] 物业管理服务分析 - 截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿平方米，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿平方米，较期初增长4.8% [8][25] - 合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍，为未来管理规模的可持续增长提供动力 [26] - 公司平均物业费由2020年的2.23元/平/月稳步提升至2025年上半年的2.47元/平/月，受益于高质量新项目的持续导入 [8][28] - 市场化拓展成效显著，截至2025年上半年，第三方在管面积占比升至66%，合约面积中第三方占比升至64% [8][23] - 2025年上半年第三方物业管理服务收入约27.78亿元，占比43.9%，较2024年底提升1.2个百分点 [21] - 公司在管面积结构稳定，非住宅业态占比长期维持在60%左右的高位水平，形成多业态协同发展格局 [8][29][31] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年公司总收入83.9亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [8][40] - 物业管理服务是公司业绩的压舱石，2025年上半年收入63.2亿元，占总收入75.4%，占比较去年同期提升4.3个百分点 [8][18] - 2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在可比公司中处于较高水平 [8][42] - 2025年上半年公司销管费用率为5.3%，呈下降趋势，经营效益逐步提升 [8][45] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2021-2024年期间始终维持在1倍以上，盈利质量较高 [50] - 公司分红比例正逐步提升，已由2021年的20%升至2024年的50% [51] 增值服务表现 - 非业主增值服务受地产周期影响，2025年上半年收入8.6亿元，同比下降16.1% [8][33] - 社区增值服务2025年上半年实现收入12.04亿元，同比下降3.7%，公司正围绕社区全场景深耕，优化多元业务结构 [8][36] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为173.99亿元、185.05亿元、196.49亿元，同比增速分别为6.47%、6.36%、6.18% [7][55] - 预计2025-2027年归母净利润分别为15.54亿元、16.36亿元、17.21亿元，同比增速分别为5.45%、5.25%、5.23% [7][55] - 可比公司2025年PE的平均值为12.7倍，公司2025年预测PE为11.4倍，具备估值吸引力 [59][60]