投资评级 - 报告对保利物业维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 公司2025年上半年收入业绩维持增长，核心物业管理业务增长稳定，增值业务收入下行与地产行业趋势及业务结构调整有关 [9] - 公司基本面扎实，经营效率提升，未来将在增强增长动能、夯实品质基础、提升组织效能和强化科技赋能四大维度协同发力，实现规模与效益的同步提升 [9] - 预计公司2025-2027年EPS为2.88、3.09和3.33元/股，对应PE为11.0、10.3和9.6倍 [9] 财务表现与预测 - 2025年上半年业绩：实现营收83.9亿元，同比增长6.6%，权益股东应占净利润8.9亿元，同比增长5.3% [5][6] - 营收结构：物业管理服务营收同比增长13.1%，非业主增值服务收入减少16.1%，小区增值服务收入减少约3.7% [6] - 盈利能力：2025年上半年毛利率为19.4%，同比下降1.1个百分点，物业管理服务毛利率为16.6%，同比下降0.2个百分点 [6][8] - 历史与预测营收：2023A营收150.70亿元，2024A营收163.42亿元，预计2025E-2027E营收分别为176.50亿元、188.85亿元、202.07亿元，对应增长率分别为8%、7%、7% [4] - 历史与预测归母净利润：2023A归母净利润13.80亿元，2024A为14.74亿元，预计2025E-2027E分别为15.96亿元、17.11亿元、18.43亿元，对应增长率分别为8%、7%、8% [4] - 每股收益预测：预计2025E-2027E每股收益分别为2.88元、3.09元、3.33元 [4][9] - 净资产收益率：预计从2024A的16%逐步降至2027E的13% [4] - 现金流与费用：截至2025年上半年，现金及现金等价物96.5亿元，较2024年末下降2.5%，费用率5.4%，较2024年同期下降0.9个百分点 [9] 业务运营与规模 - 在管面积：截至2025年上半年末，公司在管面积6.4亿平方米，其中来自控股股东保利发展的在管面积为3.6亿平方米，同比增长3.1%，占总在管面积比例约为56.2% [8] - 第三方外拓：第三方在管面积占比达63.8%，同比增长5.9%，新拓展第三方项目的单年合同金额约14.1亿元，同比增长17.2% [8] - 项目质量：新拓展第三方项目单年合同金额中，位于核心50城的占比高达84.6%，同比提升5.1个百分点 [8] - 物业单价：2025年上半年平均物业单价提升至2.47元/平方米，较2024年提升0.14元/平方米 [6] 估值与市场数据 - 股价与市值：股价为35.00港元，总市值193.67亿港元，流通市值121.45亿港元 [1] - 市盈率：基于2025年4月12日收盘价，对应2024A-2027E的市盈率分别为11.9倍、11.0倍、10.3倍、9.6倍 [4][12] - 市净率：对应2024A-2027E的市净率分别为1.8倍、1.6倍、1.4倍、1.2倍 [4]