报告投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [7] 报告核心观点 - 中国海外宏洋集团依托母公司“中海地产”品牌力与央企资源，逐步确立在低能级城市品质住宅市场的领导者地位，凭借市占率提升穿越周期，盈利水平显现触底回升信号 [7][8] 公司概况与定位 - 公司是中国海外集团旗下专注二三线城市中高端住宅开发的上市平台，为中海体系内的“副牌” [19][30][32] - 截至2025年上半年末，中国海外发展间接持有公司39.63%的股份，股权结构体现“央企控股+资源赋能”格局 [28][31] - 管理层深度嵌入控股股东体系，核心高管拥有集团内丰富经验，实现战略协同 [39][43] 业务与市场表现 - 公司收入高度集中于物业开发业务，2024年该业务收入达454.11亿元，占总营收的98.94% [25][27] - 2024年公司实现合约销售金额401.1亿元，同比下降6.3%，显著优于其布局城市34%的平均降幅 [49] - 公司在低能级城市市场占有率逆势提升，2024年在40个进驻城市中有23个城市销售额排名当地前三，其中11个城市位列销量榜首 [49][50] - 销售端显现触底回升迹象，2025年6月合约销售金额环比增长34.20%，同比降幅大幅缩窄至-0.93%，销售面积同比由负转正，增长8.86% [73][77][78] 产品力与运营 - 公司共享中海品牌与产品管理体系，针对区域特性推出“悦府”、“臻如府”、“九樾”等多个产品系列，满足差异化需求 [52][54][56] - 产品力优势带动去化效率，2024年公司首开项目平均首开天数同比下降63天至144天，合肥“臻如府”、呼和浩特“九樾”等项目开盘去化率超90% [64][67] 土地储备策略 - 公司采取审慎的逆周期投资策略，2024年新增土地储备118.92万平方米，总地价52.29亿元，聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段，严格遵循“主流城市、主流地段、主流产品”原则 [79][82] - 虽布局二三线城市，但土地储备多位于当地核心区域，具有稀缺性特征 [80][84] 商业物业发展 - 商业物业打造抗周期收入屏障，2024年租金收入2.98亿元，同比增长9.6%，商业物业总收入4.84亿元，同比增长19.7% [85] - 商业布局与住宅协同，打造以社区型商场为主的稳健商业体系，如兰州“主商场+配套街区”组合 [89][90] - 商业运营注重创新与本地化，如惠州环宇天地引入“夜经济”、“首店经济”概念，举办多元主题活动吸引年轻客群 [98][99][103][107] 财务业绩与预测 - 2024年公司实现营业收入458.95亿元，同比下降18.64%，归母净利润9.54亿元，同比下降58.6%，毛利率8.38%，净利率2.65% [109] - 2025年上半年营业收入145.43亿元，同比下降33.45%，归母净利润2.84亿元，同比下降67.91%，毛利率9.27%，净利率2.63% [9][109] - 业绩下行主要系房地产开发市场毛利率阶段性触底且结转收入规模收缩导致 [9][109] - 报告预测公司2025-2027年归母净利润分别为3.3亿元、4.4亿元、6.3亿元，对应EPS分别为0.09元、0.12元、0.18元 [7][132] - 当前股价对应2025-2027年预测PE分别为19.6倍、14.8倍、10.3倍 [7][10] 财务状况与融资 - 融资成本持续压降，2024年平均融资成本4.1%，2025年上半年进一步降至2.9% [9][127] - 截至2024年末，公司总借款397亿元，现金及银行结余272.91亿元，现金短债比1.7，剔除预收账款资产负债率63.0%，净负债比率33.1%，财务状况整体稳健 [9][113][118][122] - 积极拓宽融资渠道，2024年首次落地经营性物业贷款，合计提取25.75亿元，其中北京项目贷款年利率为3.2% [128] 估值比较 - 报告选取中国海外发展、保利发展、新城控股、滨江集团作为可比公司，公司2027年预测PE为10.3倍，低于可比公司均值12.6倍 [132][134]