南向资金整体流向概况 - 2025年2月6日，南向资金净流入金额前三的公司为腾讯控股、阿里巴巴-W和泡泡玛特，分别净流入43.16亿港元、16.58亿港元和5.88亿港元 [1] - 同日，南向资金净流出金额前三的公司为康方生物、盈富基金和百胜中国，分别净流出2.85亿港元、2.48亿港元和2.13亿港元 [1] - 在净流入比方面，华夏恒生科技、南方东西精选和中国食品位列市场前三，净流入比分别为89.30%、68.86%和59.26% [1] - 在净流出比方面，晶苑国际、讯飞医疗科技和中石化冠德位列市场前三，净流出比分别为-50.27%、-49.63%和-45.08% [1] 前十大资金净流入榜单详情 - 腾讯控股为当日南向资金净流入榜首，净流入43.16亿港元，净流入比为22.17%，收盘价547.50港元，下跌1.97% [2] - 阿里巴巴-W净流入16.58亿港元位列第二，净流入比13.70%，收盘价155.00港元，下跌2.88% [2] - 泡泡玛特净流入5.88亿港元位列第三，净流入比17.52%，收盘价243.20港元，上涨0.33% [2] - 其他净流入额较高的公司包括南方恒生科技（5.09亿港元）、美团-W（4.96亿港元）、中芯国际（4.47亿港元）和中国海洋石油（4.10亿港元） [2] - 净流入比表现突出的公司包括中国石油股份（28.80%）、中国移动（23.11%）和中国海洋石油（19.38%） [2] 前十大资金净流出榜单详情 - 康方生物为当日南向资金净流出榜首，净流出2.85亿港元，净流出比为-33.89%，收盘价100.90港元，下跌0.39% [2] - 盈富基金净流出2.48亿港元位列第二，净流出比为-1.88%，收盘价26.76港元，下跌1.25% [2] - 百胜中国净流出2.13亿港元位列第三，净流出比为-30.90%，收盘价430.60港元，下跌1.51% [2] - 其他净流出额较高的公司包括东方电气（1.78亿港元）、中国太平（1.26亿港元）和招金矿业（1.01亿港元） [2] - 净流出比最高的公司为中国太平，达-42.90% [2] 前十大净流入比榜单详情 - 华夏恒生科技净流入比最高，达89.30%，净流入5453.23万港元，收盘价6.785港元，下跌0.88% [2] - 南方东西精选净流入比为68.86%，净流入1452.09万港元，收盘价11.470港元，下跌0.78% [2] - 中国食品净流入比为59.26%，净流入499.95万港元，收盘价4.250港元，上涨0.47% [2] - 净流入比超过50%的公司还包括上海实业控股（58.71%）、美的置业（58.47%）、中国海外宏洋集团（56.93%）、安徽皖通高速公路（55.85%）、浙江沪杭甬（51.41%）、百富环球（50.83%）和北京北辰实业股份（49.76%） [2][3] 前十大净流出比榜单详情 - 晶苑国际净流出比最高，为-50.27%，净流出4007.90万港元，收盘价7.440港元，上涨2.76% [3] - 讯飞医疗科技净流出比为-49.63%，净流出1522.62万港元，收盘价80.000港元，下跌3.96% [3] - 中石化冠德净流出比为-45.08%，净流出514.72万港元，收盘价4.150港元，上涨0.24% [3] - 净流出比较高的公司还包括中国太平（-42.90%）、中国通号（-41.98%）、中石化炼化工程（-37.14%）、锅圈（-36.78%）、银诺医药-B（-36.38%）、中海油田服务（-34.78%）和康方生物（-33.89%） [3]

报告投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为当前市场与政策双“拐点”已至，并坚定看好一季度“小阳春”行情下的板块机会 [3][63] 报告核心观点 * 上海重启国企收购类“以旧换新”试点，逻辑顺畅，预期效果强，值得期待 [1] * “以旧换新”政策与中央“去库存”和“城市更新”目标最为契合，将成为重要政策抓手 [3][10] * 上海政策聚焦收购低价二手房以稳定房价，通过打通置换链条可有效撬动改善性需求，对市场总成交额和新房成交额有显著拉动作用 [3] * 上海具备政策落地的可行性，其市场已出现自发企稳迹象，政策的加入将加速房价企稳进程 [3][56] * 当前环境下，核心城市“以旧换新”资金的投入将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动销售 [3][63] 按报告目录总结 一、以旧换新政策背景 * 2025年中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的目标 [10] * “去库存”政策导向自2024年4月中央政治局会议首次明确后持续延续 [10] * 现有政策工具中，“以旧换新”与消解存量库存和城市更新的目标最为契合 [10] 二、以旧换新历史经验 * **模式**：分为“收购类”与“帮卖类” [16] * **收购类**：指房企或地方国企出资回购居民旧房，居民收到的房款用于购买新房，能引入增量资金，确定性较高 [16] * **帮卖类**：为房企与中介合作的市场化形式，无增量资金引入，需求落地更多取决于市场环境 [16][21] * **发展脉络**：2023-2024年由三四线城市自主探索，2024年4月郑州明确双轨模式后全面铺开 [30] * **政策汇总**：除上述两种模式外，各地还推出了购房补贴、公积金优惠、信贷支持、退税等配套政策 [26][27] * **资金工具**：支持存量房收储的主要资金工具为保障性住房再贷款（规模3000亿元）及地方政府专项债 [33][34] 三、上海市以旧换新政策 * **政策目标**：因新房收储效果不及预期，本轮政策将收储对象调整为二手房，核心目标是实现房价企稳 [3][36] * **房源条件**：目前已明确的房源要求为2000年以前建成、建筑面积≤70平方米、总价≤400万元，优先考虑租售比较高区域 [3][39] * **规模测算**： * 上海全市二手房挂牌库存为15.7万套 [3] * 假设未来月均成交稳定在2万套，以去化周期降至6.5个月为目标，需完成2.7万套的收储规模 [3][39] * 按每套200万元计算，所需资金量约540亿元 [3][39] * **市场影响测算**： * 上海500万元以下的低价房源占市场总挂牌量的70.1%，政策精准契合市场结构 [47] * 按1:2的置换杠杆估计，540亿元收储资金将直接带动约1080亿元的新增市场成交 [3][47] * 这对上海房地产市场总成交额的拉动幅度约为9%，对新房成交额的拉动幅度可达24% [3][47] * **资金效率**：在20%财政出资和80%银行配资的假设下，财政资金的杠杆倍数可达10倍 [3][50] 四、最新以旧换新政策可行性 * **城市选择（上海）**： * 具备政策先行优势、政府信用强、市场企稳概率高 [3][54] * 试点选择的浦东、静安、徐汇三区二手房成交量占全市60%-70%，市场影响力大，且价格已初步企稳 [3][54] * **市场环境**： * 2026年1月，全国重点21城二手房去化周期环比下降0.6个月至22.2个月，成交均价环比回升2%，出现自发企稳迹象 [3][56] * 一线城市去化周期已降至约1年，且成交均价环比回升3.8%，率先企稳迹象明显 [3][58] 五、投资建议 * 当前二手房市场量价向好，供需关系出现边际修复迹象 [3][63] * 2025年房企减值计提加速，释放了老货减值压力，新货利润率改善，叠加低预售门槛与“好房子”策略，净资产回报率得到改善 [3][63] * 若资产价格实际企稳，主流房企平均市净率（PB）将具备较强修复空间 [3][63] * 报告覆盖的多家重点公司均获得“买入”评级，并给出了高于当前股价的合理价值目标 [4]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

公司销售业绩 - 2026年1月公司实现合约销售额24.12亿元人民币，同比增长9.3% [1] - 2026年1月公司实现合约销售面积21.46万平方米，同比增长20.8% [1] - 截至2026年1月底，公司累计认购未签约额为6.02亿元人民币，认购未签约面积为4.63万平方米 [1] 公司土地储备与扩张 - 2026年1月公司在江苏省泰州市医药高新区新增一个项目 [1] - 新增项目总楼面面积为8.6651万平方米 [1] - 新增项目总土地成本为2.87亿元人民币 [1]

核心观点 - 中国海外宏洋集团2026年1月销售业绩实现同比增长 合约销售额达人民币24.12亿元 同比增长9.3% 销售面积达21.46万平方米 同比增长20.8% [1] - 公司当月于江苏省泰州市新增一个房地产项目 总楼面面积86,651平方米 总土地成本为人民币2.87亿元 [1] 销售业绩 - 2026年1月合约销售额为人民币24.12亿元 较去年同期上升9.3% [1] - 2026年1月合约销售面积为21.46万平方米 较去年同期上升20.8% [1] - 截至2026年1月底 累计认购未签约额为人民币6.02亿元 [1] - 截至2026年1月底 累计认购未签约面积为4.63万平方米 [1] 土地储备与扩张 - 2026年1月 公司在江苏省泰州市医药高新区新增一个项目 [1] - 新增项目总楼面面积为86,651平方米 [1] - 新增项目涉及总土地成本为人民币2.87亿元 [1]

公司2026年1月经营业绩 - 2026年1月实现合约销售额人民币24.12亿元 按年上升9.3% [1] - 2026年1月实现合约销售面积21.46万平方米 按年上升20.8% [1] - 截至2026年1月底 累计认购未签约额人民币6.02亿元 认购未签约面积4.63万平方米 [1] 公司2026年1月土地获取情况 - 2026年1月于江苏省泰州市医药高新区新增1个项目 [1] - 新增项目总楼面面积86,651平方米 [1] - 新增项目总土地成本为人民币2.87亿元 [1]

2026年1月销售业绩 - 2026年1月公司实现合约销售额人民币24.12亿元 按年上升9.3% [1] - 2026年1月公司实现合约销售面积21.46万平方米 按年上升20.8% [1] - 截至2026年1月底 累计认购未签约额人民币6.02亿元 认购未签约面积4.63万平方米 [1] 2026年1月土地获取 - 2026年1月公司在江苏省泰州市医药高新区新增1个项目 [1] - 新增项目总楼面面积为8.67万平方米 [1] - 新增项目总土地成本约为人民币2.87亿元 [1]

业绩数据 - 2026年1月合约销售额24.12亿元，按年升9.3%[3] - 2026年1月合约销售面积21.46万平方米，按年升20.8%[3] - 截至2026年1月底，累计认购未签约额6.02亿元[3] - 截至2026年1月底，累计认购未签约面积4.63万平方米[3] 市场扩张 - 2026年1月于江苏泰州新增项目1个[3] - 新增项目总楼面积8.6651万平方米，总土地成本2.8739亿元[3] - 新增项目权益100%，权益楼面积及成本同总量[3]

业绩相关 - 截至2026年1月31日，公司已发行普通股（不包括库存股份）3,559,374,732股，库存股为0，总数与上月末相同[2] - 公司符合最低公众持股量为已发行股份总数（不含库存股）25%的要求[3]

内房股市场表现 - 内房股在午后交易时段普遍呈现上涨态势 [1] - 龙光集团股价上涨6.67%至1.44港元 [1] - 华润置地股价上涨5.41%至31.94港元 [1] - 越秀地产股价上涨4.90%至4.71港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨3.60%至2.59港元 [1] - 中国海外发展股价上涨4.72%至14.65港元 [1]