投资评级 - 报告对保利发展（600048.SH）维持“买入”评级 [1][2] 核心观点 - 报告认为保利发展是经营管理能力优秀的龙头央企，尽管2025年因计提减值导致利润承压，但公司销售排名稳居行业首位，土储结构优化，融资渠道畅通且成本优势明显，看好其低价项目结转完成后业绩持续修复 [2] - 报告下调了盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元，对应EPS分别为0.09、0.37、0.51元，当前股价对应PE分别为76.2、17.7、12.9倍 [2] 财务业绩与预测 - 2025年业绩快报：预计2025年全年营业收入为3082.6亿元，同比微降1.1%；利润总额为97.2亿元，同比下降37.6%；归母净利润为10.3亿元，同比下降79.5% [3] - 业绩下滑原因：主要受房地产项目结转毛利率下降及计提减值损失69亿元影响，其中减值预计影响归母净利润42亿元；剔除减值影响后，公司实现归母净利润52亿元 [3] - 盈利预测：预计2025-2027年营业收入分别为3082.63亿元、2806.94亿元、2562.26亿元，同比变化分别为-1.1%、-8.9%、-8.7% [6] - 利润率预测：预计毛利率将从2025年的12.7%回升至2027年的16.3%；净利率将从2025年的0.3%回升至2027年的2.4% [6][11] 销售与土地储备 - 销售情况：2025年全年累计实现销售金额2530.3亿元，同比下降21.7%；销售面积1235.3万平方米，同比下降31.2%；销售均价为20483元/平方米，同比上升13.9%，销售排名稳居行业第一 [4] - 拿地情况：2025年全年拿地金额771.3亿元，同比增长13.0%；拿地面积457.2万平方米，同比增长39.2%；拿地均价16869元/平方米，同比下降18.8% [4] - 拿地结构与质量：拿地金额权益比为87.8%，连续三年超过80%；拿地强度（拿地金额/销售金额）提升至30.5%（2024年为21.1%）；拿地结构聚焦高能级城市，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4% [4] - 土地储备：截至2025年第三季度末，公司待开发建筑面积为4516万平方米，同比下降14.6% [4] 公司运营与财务健康 - 组织与效率：2026年1月，公司董事会同意对总部组织机构进行调整，旨在提升管理效率和人均效能 [5] - 融资优势：公司融资渠道畅通，2025年全年在公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，并于11月发行三年期中票利率低至1.85%，融资成本不断下降 [5] - 财务指标：预计2025-2027年ROE分别为1.4%、2.5%、3.4%；资产负债率预计从2025年的74.2%降至2027年的71.7% [6][10] 估值与市场数据 - 股价与市值：当前股价为6.53元，总市值为781.67亿元，总股本为119.70亿股 [7] - 估值指标：基于当前股价和盈利预测，2025-2027年对应的市盈率（P/E）分别为76.2倍、17.7倍、12.9倍；市净率（P/B）稳定在0.4倍 [6][7]