报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 核心观点：预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，投资策略应聚焦于在结构性市场中寻找alpha机会，具体关注三个方向：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具备稳定红利属性的头部购物中心资产、以及交易效率领先的中介龙头[5][33] 板块行情与市场表现 - 第3周（1月12日-1月16日）申万房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业中排名第30位[5][8] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为3.7%、7.2%、8.4%，但相对表现分别为0.1%、-9.4%、-15.8%[3] - A股板块内，本周涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%；跌幅第一为华夏幸福，周跌幅达29.8%[7][9] - 港股板块内，本周涨幅第一为佳兆业集团，上涨19.0%；跌幅第一为华润万象生活，下跌8.7%[10][14] 政策要闻 - 湖南：1月12日发布举措，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房等，并围绕春节组织商品房促销活动[5][16] - 银川：1月13日施行新政，有效期至2027年底，措施包括对商品住宅用地实行动态调价机制、土地出让金可分期缴纳、对多子女家庭公积金贷款额度最高额外上浮30万元、推行“网签备案即落户、即入学”等[5][16] - 海南：1月16日印发城市更新行动方案，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区，到2030年形成可持续更新模式[5][16] 公司动态 - 华润置地：2025年12月在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元人民币[5][19] - 华润置地：1月14日联合体以总价10.15亿元底价拍得青岛市一商住地块，起始楼面价12562元/平方米[5][20] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第3周商品房成交面积151万平方米，日均成交21.5万平方米，环比减少1%，同比减少33%；年初至今累计成交583万平方米，累计同比减少4%[5][22] - 新房分城市：第3周一线城市成交50.2万平方米，同比减少41%；二线城市成交59.3万平方米，同比减少23%；三四线城市成交41.1万平方米，同比减少35%[24][25] - 二手房市场（11城）：第3周成交面积210万平方米，日均成交29.9万平方米，环比减少1%，同比减少10%；年初至今累计成交565万平方米，累计同比增加19%[5][26] - 二手房分城市：第3周一线城市成交96.2万平方米，同比减少6%；二线城市成交91.2万平方米，同比减少16%；三四线城市成交22.1万平方米，同比减少3%[28][29] 融资端情况 - 第3周发债企业大部分为地方国企[30] - 中海企业发展发行规模最大，发行两只一般公司债共25亿元[30][32] - 首开集团发行的私募债利率最高，为3.2%/3.09%[30][32] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.69%[30][32] 投资建议与关注标的 - 方向一：开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[5][33] - 方向二：稳定红利资产（头部购物中心）：推荐太古地产，建议关注希慎兴业[5][33] - 方向三：中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[5][33]