投资评级 - 维持“买入”评级 [10] 核心观点 - 报告认为，尽管保利发展在行业周期压力下短期业绩承压，但考虑到其较充裕的未结资源、高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响弱化，一旦行业周期筑底，公司可能展现出较大的盈利弹性 [2][13] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展积极并重视土储质量优化 [2][13] - 在周期压力下，政策宽松预期提升，作为央企龙头，其估值修复值得期待 [2][13] 业绩表现与财务分析 - 2025年业绩概览：公司2025年实现营业收入3083亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比大幅下降79.5%；扣非归母净利润为6.3亿元，同比下降85.2% [7][13] - 业绩承压原因：1) 竣工缩量压制营收，2025年竣工目标较2024年实际下降22.0% [13]；2) 结算端毛利率持续下行，例如2025年第三季度表内项目单季度综合毛利率为10.8%，创近年新低 [13]；3) 全年大幅计提约69亿元资产减值损失，对归母净利润形成约42亿元的拖累 [13]；4) 所得税率与少数股东损益占比提升也对归母业绩形成侵蚀 [13] - 未来展望：近年销售金额逐年下降仍对未来结转规模形成压制，但并表比例提升可能使营收下行斜率更为平滑 [13]；随着高盈利的增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底 [13]；持续大幅减值后，后续减值压力有所缓释 [13] - 盈利预测：报告预计公司2026-2027年归母净利润分别为12亿元和18亿元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13] 销售与投资 - 销售表现：2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%；销售面积1235万平方米，同比下降31.2%；销售均价为2.05万元/平方米，同比上升13.9% [13]；参考第三方克而瑞榜单，销售规模仍稳居行业首位 [13] - 投资拓展：2025年公司拿地金额791亿元，同比增长15.9%；拿地面积457万平方米，同比增长39.2%；拿地均价1.73万元/平方米，同比下降16.7% [13]；拿地面积强度（拿地面积/销售面积）为37.0%，同比提升18.7个百分点；拿地金额强度（拿地金额/销售金额）为31.3%，同比提升10.1个百分点；拿地均价/销售均价为84.5%，同比下降31.1个百分点 [13] - 土储质量：公司在手土储整体仍较充裕，但历史原因导致存在部分低效存货 [13]；公司持续推进土地置换与调规来优化土储质量，并通过2025年加码获取优质地块进一步优化土储结构 [13] 融资与多元业务 - 融资表现：2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债，首年票面利率仅2.20%，整体利率中枢为2.325% [13]；2026年1月15日，新一批50亿元6年期定向可转债发行申请已获上交所受理 [13]；2025年内也成功发行了多单低成本信用债，持续提升资金实力 [13] - 多元业务：2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [13]；保利物业2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [13] 估值与前景 - 估值水平：基于2026年1月20日收盘价6.53元，报告预计2026-2027年每股收益（EPS）分别为0.10元和0.15元，对应市盈率（PE）分别为65倍和43倍 [13]；报告指出，在周期下行阶段，市盈率参考性不强 [13] - 投资逻辑：核心投资逻辑在于行业周期压力下的政策宽松预期，以及公司作为央企龙头在周期触底后可能展现的较大盈利弹性与估值修复潜力 [2][13]