报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][8][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][54] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4][54] - 城市分化显著，投资观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然有效，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，且预计一二线城市将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城房价表现 - 新房市场：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11] - 新房价格呈现结构性行情，一线、二线、三线城市全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11] - 全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - 核心城市表现分化：上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”节点（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - 二手房市场：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12] - 一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12] - 全年70城二手房价格全部下跌，市场疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - 报告当周（2026年W3），申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - 当周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17] - 涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%） [17][20] - 重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支，涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%） [17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - 新房成交：当周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25] - 分城市能级看：一线城市成交37.8万方，环比-1.3%，同比-35.9%；二线城市成交52.2万方，环比-7.0%，同比-38.0%；三线城市成交27.8万方，环比+11.6%，同比-40.9% [3][25] - 年初至今（累计3周），30城新房成交面积353.3万方，同比大幅下降51.2% [3] - 二手房成交：当周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36] - 分城市能级看：一线城市成交94.3万方，环比+5.0%；二线城市成交84.1万方，环比+3.4%；三线城市成交35.5万方，环比+2.4% [3][36] - 年初至今，15城二手房累计成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36] 4. 重点公司境内信用债情况 - 当周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，发行规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元 [45] - 发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45] - 债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45] - 债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - 融资成本方面，当周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”利率较公司之前发行的同类型可比债券上升了26个基点 [49][50] 5. 本周政策回顾 - 中央政策：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52] - 住建部表示将有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式，重点包括做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制等 [52] - 央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有一定空间，并维护金融市场平稳运行 [52] - 地方政策：上海印发方案，鼓励通过信托、金融租赁等方式创新养老金融服务，盘活存量地产 [53] - 湖南长沙拟使用专项债资金收储存量闲置土地，收储总金额29.71亿元 [53] - 湖南湘潭推出促进楼市措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才公积金贷款额度提升、发放购房补贴等 [53] - 湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53] 6. 投资建议与配置方向 - 报告建议维持行业“增持”评级，并给出具体配置方向 [4][54] - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - 中介：推荐贝壳-W [4][54] - 物业：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]