投资评级与核心观点 - 报告对保利发展维持“增持”评级，并给予目标价9.95元 [3][8] - 报告核心观点认为，公司启动商业不动产REITs发行将有助于构筑不动产经营能力、优化资本结构并增强可持续发展能力 [2][3] 商业不动产REITs方案详情 - 公司选取广州保利中心项目（珠江新城写字楼）和佛山保利水城项目（金融CBD购物中心）作为入池标的资产 [4] - 公司计划认购不低于REITs发售份额的20%，其中20%部分持有期不少于60个月，超过部分持有期不少于36个月 [4][5] - REITs将采用封闭式运作，在上海证券交易所上市，每年至少进行一次收益分配，且分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 通过发行REITs，公司旨在拓宽融资渠道、盘活存量资产并推动资产运营提质增效 [5] 财务预测与估值 - 预计公司2025年归母净利润为10.92亿元，每股收益（EPS）为0.09元，每股净资产（BPS）为16.59元 [3] - 基于0.6倍市净率（PB）估值，得出目标价9.95元 [3] - 财务预测显示，2025年营业收入预计为3087.04亿元，同比微降1.0%，随后在2026年、2027年恢复增长至3120.39亿元和3383.52亿元 [6] - 2025年预测净资产收益率（ROE）为0.5%，销售毛利率为12.2% [6][15] - 报告发布时公司总市值为813.99亿元，每股净资产为16.49元，市净率（现价）为0.4倍 [9][10] 近期经营与市场表现 - 公司2024年营业收入为3116.66亿元，同比下降10.2%，归母净利润为50.01亿元，同比下降58.6% [6] - 截至报告发布前12个月，公司股价绝对跌幅为16%，相对指数跌幅为44% [13] - 52周内股价区间为6.09元至9.20元 [9]