投资评级与核心观点 - 报告对保利发展维持“增持”评级 [3][8] - 报告给予目标价9.95元，基于预测2025年每股净资产（BPS）16.59元及0.6倍市净率（PB）估值 [3][8] - 报告核心观点：公司于2026年1月27日审议通过发行商业不动产REITs的议案，此举将进一步构筑公司不动产经营能力，优化资本结构，增强可持续发展能力 [2][3] 商业不动产REITs方案详情 - 入池标的资产：选取广州保利中心项目（广州市天河区珠江新城写字楼）和佛山保利水城项目（佛山市金融CBD购物中心）作为标的资产，分别由公司全资子公司广州瑞咨和佛山保城持有 [4] - 主要流程：公司拟向上交所及中国证监会提交申请注册，获批后由公募基金管理人发售；公司计划认购不低于REITs发售总份额的20%；通过设立资产支持专项计划转让项目公司100%股权；公司担任运营管理统筹机构 [4] - 基金产品要素：基金为封闭式运作，募集规模参考标的资产评估结果；公司战略配售认购比例不低于总份额20%，其中20%部分持有期不少于60个月，超额部分持有期不少于36个月；专业机构投资者战略配售持有期不少于12个月；每年收益分配不低于年度可供分配金额的90%；在上海证券交易所上市交易 [5] - 方案意义：发行REITs有助于公司拓宽融资渠道，利用创新型融资工具优化资源配置，有效盘活存量资产，推动资产运营提质增效和可持续发展 [5] 公司财务数据与预测 - 营业收入：2024年实际为311,666百万元，同比下降10.2%；预计2025年为308,704百万元，同比微降1.0% [6] - 归母净利润：2024年实际为5,001百万元，同比下降58.6%；预计2025年为1,092百万元，同比下降78.2%；预计2026年将大幅回升至2,936百万元，同比增长168.8% [6] - 每股收益（EPS）：2024年实际为0.42元；预计2025年为0.09元；预计2026年为0.25元 [6] - 每股净资产（BPS）：根据资产负债表摘要，最近一期（LF）为16.49元 [10] - 净资产收益率（ROE）：2024年实际为2.5%；预计2025年为0.5%；预计2026年为1.5% [6] - 毛利率与净利率：2024年销售毛利率为13.9%，销售净利率为3.1%；预计2025年销售毛利率为12.2%，销售净利率为0.7% [15] 估值与市场数据 - 当前估值：报告发布时市净率（PB）为0.4倍，市盈率（PE）基于2024年实际每股收益为16.28倍，基于2025年预测每股收益为74.52倍 [6][10] - 市值与股价：公司总市值为81,399百万元，总股本为11,970百万股；52周内股价区间为6.09元至9.20元 [9] - 近期股价表现：过去1个月绝对升幅为9%，相对指数升幅为4%；过去12个月绝对升幅为-16%，相对指数升幅为-44% [13] - 可比公司估值：同行可比公司（如招商蛇口）2025年预测市盈率平均为21.53倍，平均市净率为0.50倍 [16] 资本结构与资产状况 - 股东权益：最近一期（LF）股东权益为197,419百万元 [10] - 负债情况：净负债率为64.83% [10] - 资产规模：2024年末总资产为1,335,108百万元，总负债为992,578百万元，资产负债率为74.3% [15]