投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（首次）[5] - 核心观点：招商蛇口作为深耕大湾区的央企综合运营平台，凭借招商局集团的产业协同与融资优势，在行业调整、分化加剧的背景下，有望依托核心城市聚焦战略和低融资成本优势，在存量竞争中率先受益，实现业绩稳步修复与价值重估[5][7] 公司概况与战略定位 - 公司是招商局集团旗下的房地产业务运营平台，以开发业务、资产运营、物业服务为三大核心支柱，构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局[7] - 公司主动优化资产结构，自2020年以来累计计提资产及信用减值约226亿元，在央国企房企中计提规模处于相对领先水平[7] - 公司投资端持续优化，聚焦核心城市，提升拿地权益比例，未来将继续深耕大湾区、长三角及成渝等核心经济圈[7] 财务表现与盈利预测 - 短期业绩承压：2022-2024年，公司营收、归母净利CAGR分别为-1.1%、-2.7%[7]。公司预计2025年归母净利润为10.1-12.5亿元，同比下降69%-75%[7] - 盈利预测：预计2025-2027年归母净利润分别为10.73亿元、14.72亿元、16.87亿元，同比增长率分别为-73.42%、37.15%、14.57%[6] - 营收预测：预计2025-2027年营业收入分别为1595.71亿元、1497.19亿元、1446.14亿元，同比增长率分别为-10.83%、-6.17%、-3.41%[6] - 盈利能力：预计2025-2027年毛利率分别为12.16%、12.59%、12.93%，净利率分别为0.75%、1.16%、1.56%[8] - 估值水平：以2026年1月30日收盘价10.57元计算，对应2025-2027年PE分别为88.8倍、64.7倍、56.5倍，2025年PB为0.96倍[6][7] 销售与土地储备 - 销售规模行业领先：2015-2024年销售金额CAGR达16%，行业排名从第14位提升至第5位[7]。2025年实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），排名提升至全国第4[7] - 销售聚焦核心城市：2025年上半年，核心10城销售占比提升至70%，同比增加4个百分点[7] - 拿地强度显著提升：2025年拿地金额793亿元，同比+63%，拿地/销售金额比达40%，同比提升18个百分点[7] - 土地储备优质充裕：截至2025年上半年末，未竣工土储面积2413万平方米，对2024年销售面积的覆盖倍数为2.6倍，新增项目主要集中于上海、深圳、长沙、成都等重点城市[7] 财务稳健性与股东回报 - 财务指标健康：截至2025年上半年末，剔除预收款后资产负债率、净负债率分别为63.1%、66.4%，现金短债比1.3，“三道红线”指标均处于绿档[7] - 融资优势突出：2025年上半年加权融资成本为2.84%，较2024年末下降0.15个百分点，保持行业领先水平[7]。银行融资占比达66%，一年内到期有息债务占比21.4%[7] - 积极回报股东：2025年上半年偿还永续债62亿元[7]。自2024年11月以来累计回购股份约4480万股，金额达4.3亿元[7]。2022-2024年维持40%以上的派息率[7] 其他关键财务数据 - 基本数据：截至2026年1月30日，总市值952.99亿元，每股净资产10.95元，资产负债率67.79%[3] - 合同负债：截至2025年第三季度末，合同负债为1496亿元，较2024年末增长5%，对2024年营收的覆盖倍数为0.84倍[7] - 净资产收益率（ROE）：预计2025-2027年ROE分别为0.96%、1.31%、1.49%[6]