报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持） [2] 报告核心观点 - 报告认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：1）高拿地精准度的区域深耕型开发类房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控建立高效交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第9周（2月23日-3月1日），申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 过去12个月，房地产板块绝对收益为5.4%，但相对沪深300指数收益为-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - 上海：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1）非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2）在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在外环内增购1套住房；3）持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4）首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5）自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后购买的唯一住房暂免征收房产税 [6][14][17][18] - 淮安：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴，并对多孩家庭提供公积金贷款额度上浮50%等支持 [6][14][18] - 长春：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行，包括支持提取公积金用于支付物业费（市区每套住房年提取额度不超过3000元）、提高贷款额度、优化二套房贷利率认定等 [6][16][18] - 广州南沙：2月28日消息，对符合条件并在南沙购买首套新建商品住宅的青年人才，给予一次性3万元购房补贴 [16][19] 公司动态 - 越秀地产：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60% [6][19][20] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比大幅增加1013%，但同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看，一线城市第9周成交面积25.6万平方米，同比减少67%；二线城市成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - 二手房市场（监测11城）： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比大幅增加8547%，但同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看，一线城市第9周成交面积52.5万平方米，同比减少53%；二线城市成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端数据 - 第9周仅浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - 中介龙头：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]