报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据 - 新房成交量：上周（2.28-3.6）34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [3]。其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2%；三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [3]。3月（3.1-3.6）34城一手房成交同比-32.1%，较2月下降8.6个百分点 [4]。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9% [4] - 二手房成交量：上周（2.28-3.6）13个重点城市二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [10]。3月累计成交同比-29.3%，较2月下降2.6个百分点 [10] - 新房库存与去化：上周（2.28-3.6）15个重点城市合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [19]。最近三个月（25年12月-26年2月）的周成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [19]。截至上周末（2026/3/6），15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比下降0.44% [19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [19] 行业政策与新闻 - 宏观政策导向：两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [24]。同时提出制定实施城乡居民增收计划，增加居民财产性收入 [24]。国务院研究室副主任解读称要促进资产价格和房地产回稳，修复居民和企业资产负债表 [24][27]。中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [24][27] - REITs市场发展：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [24][27]。长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs [24][28] - 地方政策：深圳发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率，原则上不配建保障性住房 [24][27]。佛山明确外籍人士公积金贷款申请所需资料 [24][28]。西安优化失业提取公积金流程 [28] 公司动态 - 商业不动产REITs申报：新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，申报已获证监会及上交所受理 [32][33] - 房企经营数据：多家房企公布2月单月销售数据及同比：中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%） [32][33] - 股份回购：贝壳-W于3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股公司股份 [34][35] 板块行情与估值 - 地产板块表现：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [36]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2] - 物管板块表现：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市 [36]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2] - 个股涨跌幅：地产板块涨幅前五位个股为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅前五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [36][40]。物管板块涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅前五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [42][46] 投资分析意见与推荐标的 - 看好优质房企及商业地产：推荐标的包括： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]