行业投资评级 - 看好（维持）[6] 报告核心观点 - 判断全年房地产走势及长周期位置的胜负手在于当前“小阳春”的资产价格表现，而非成交量，需持续关注二手房市场挂牌价的边际趋势[2] - 对自然资源部38号文存在市场误读，“严控新增建设用地”不等于“暂停供地”，其核心是“严控增量，盘活存量”，政策思路是连续一贯的，建议投资者将关注点从政策博弈切换至基本面高频跟踪和周期拐点研判[2] - 短期看好行业脉冲行情或仍可持续，因小阳春行情表现不俗且4月政治局会议仍有政策预期；中期若小阳春呈现“以价换量”特征且季节性行情后景气度下行，则推荐把握三条结构性投资主线[5][63] 市场表现 - A股房地产指数周跌幅0.53%，跑输沪深300指数[8][10] - H股香港内房股指数周跌幅2.65%，港资房企指数周跌幅5.88%，均跑输恒生指数[8][14] - 个股方面，A股新城控股周跌幅5.01%[8][16]；H股港资房企多数下跌，九龙仓置业周跌幅10.15%[8][19] 二手房市场周度跟踪 - 挂牌价：全国挂牌价周环比下降0.1%，跌幅收窄0.1个百分点；上海、北京挂牌价周环比转正[4][21] - 挂牌量：一线城市挂牌量周环比上涨0.5%，涨幅回落0.3个百分点；其中广州表现分化，挂牌量周环比下降0.2%[4][25] - 成交量：小阳春热度延续，上海二手房单日网签（03/14）1472套创近一年新高[4][31] - 北京、广州、深圳及二线城市二手房成交量周环比分别上涨26.8%、54.6%、53.6%、32.3%[4][31] - 北京、广州、深圳节后（02/23-03/14）累计成交农历同比增长22.9%、6.9%、5.6%[4][31] - 议价率：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点[42][44] 新房市场周度跟踪 - 成交量：小阳春行情持续，十大城市周累计成交114.83万平方米，周环比增长37%[47][48] - 一线城市周累计成交48.77万平方米，周环比大幅增长73%，其中北京、上海、广州周环比分别增长8%、68%、157%[4][47][48] - 库存及去化：十大样本城市新房库存面积7742.88万平方米，周环比下降0.2%[49][50] - 一线城市新房库存2960.70万平方米，周环比下降1.0%，年同比下降3.1%[49][50] - 一线城市去化周期为13.8个月[50] 重点事件点评 - 自然资源部发布38号文，明确“严控增量，盘活存量”发展方向，新增建设用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发[3][51][52] - 该政策并非“停止供地”，因房地产开发用地来源包含存量建设用地，存量用地仍可用于开发[3][53] - 政策建立了新增与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，倒逼地方政府转向存量挖潜[3][52][53] - 政策背景包括：27个典型城市未售商品住宅用地达2.2万公顷，占存量用地总面积的49%；2024-2025年国有土地使用权出让收入已连续两年低于支出[54][57] - 政策优化了征地流程，城中村改造涉及的零星土地（原则上不超过项目总面积10%）及民生保障设施可办理新增用地审批，有助于加速城市更新[52][56] - 投资建议关注旧改经验丰富、深耕高能级城市的全国性房企或地方国企[3][56] 房企融资与行业政策 - 房企融资：上周房地产企业新发债券规模合计106.80亿元，周环比下降0.1%[58] - 华润置地发行25亿元3年期中票，票面利率1.90%[58][59] - 行业政策：除自然资源部38号文外，上周地方政策包括东莞优化人才购房优惠、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[61][62] 投资建议 - 短期：因小阳春行情表现不俗、4月政治局会议有政策预期，政策博弈与基本面改善逻辑短期难以证伪，看好行业脉冲行情短期或仍可持续[5][63] - 中期结构性主线（按确定性从高到低排序）： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企[5][63] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的[5][63] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[5][63]